Передача права собственности на квартиру: основные способы

Право собственности на квартиру: основные способы передачи и их ограничения

Безусловно, повезло тем людям, чьи родственники или близкие друзья уже сталкивались с необходимостью регистрировать право собственности, когда покупали квартиру в недавно построенном доме или оформляли акт дарения. Тогда близкие расскажут все нюансы этого процесса. Но что делать тем, у кого еще не было опыта регистрации права собственности на квартиру? Самое главное, стоит подготовиться заранее и понять все тонкости процесс.

Этапы регистрации

Процесс состоит из следующих этапов:

  1. Все необходимые документы подаются госрегистратору.
  2. Производится регистрация полученного пакета документов. Человеку выдается расписка. В ней указано, когда были приняты бумаги.
  3. Осуществляется правовая экспертиза (проверка) документов.
  4. Производится регистрация недвижимости.
  5. Следующий этап — внесение записи в Госреестр.
  6. Человеку выдается долгожданное свидетельство о регистрации.

2. Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность сторон сделки, послужившей основанием перехода права собственности на квартиру. Если одну или обе стороны договора представляет доверенное лицо, нужно дополнительно представить нотариально удостоверенную доверенность для подтверждения его полномочий.

3. Документ (квитанцию) об уплате государственной пошлины за проведение государственной регистрации. До 1 марта 2013 года дополнительно платилась пошлина за регистрацию договора купли-продажи. С марта этого года регистрация самого договора отменена, поэтому регистрируется только право собственности.

4. Договор купли-продажи, договор дарения квартиры или свидетельство о праве на наследство, или другой договор, на основании которого квартира переходит к новому собственнику, а также подписанный акт приема-передачи отчуждаемой квартиры (при его наличии). Обычно все договора предоставляются минимум в двух (подлинных) экземплярах.

Оформление собственности на квартиру предполагает обязательную оплату государственной пошлины. Конкретная ставка пошлины зависит от того, какое именно основание повлекло за собой возникновения права собственности.

Для подтверждения оплаты при подаче пакета документов необходимо предъявить копию соответствующей квитанции об оплате госпошлины.

Все или нет?

Рассмотренная выше процедура представляет собой лишь общий порядок, в соответствии с которым и осуществляется сбор и подача документов на оформление квартиры. Но нужно учитывать, что в каждом конкретном случае может быть свой пакет документов, который будет несколько шире предложенного или, наоборот, уже, чем описанный в статье.

Для того чтобы наверняка узнать, что собраны все нужные документы, следует обратиться за консультацией в орган по регистрации. Там специалист оценит все представленные документы и укажет на необходимость предоставление иных документов (либо на отсутствие такой необходимости).

А если не самостоятельно?

Большинство консалтинговых компаний предоставляет услуги по оформлению квартиры в собственностьКак отмечалось выше, при оформлении права собственности на квартиру можно воспользоваться услугами соответствующих организаций.

Стоимость таких услуг различается в зависимости от того, какой объем необходимой работы будет выполнен фирмой. Максимальный пакет услуг обходится, как правило, в 12-18 тысяч рублей.

Виды собственности на квартиру

Жить в квартире и владеть ею – два разных понятия. Право собственности на квартиру возникает только в момент регистрации свидетельства о праве собственности в Росреестре.

Какая информация указана в свидетельстве о госрегистрации права на недвижимость?

Следует понимать, что свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, это не просто справка, это — документ строгой отчетности, имеющий высокую степень защищенности (на уровне ценных бумаг), номер и учетную серию. В свидетельстве о государственной регистрации права указываются следующие сведения:

После того как в ФРС у вас приняли документы на регистрацию квартиры, инспектор даст расписку о получении всех необходимых бумаг. На их основании специалисты ФРС делают правовую экспертизу. Если все в порядке, то дольщику выдается свидетельство о регистрации права собственности на квартиру. Все данные должны быть внесены в ЕГР (Единый государственный реестр). И только после этого по закону дольщик становится полноправным владельцем квартиры. Теперь со своей недвижимостью он может делать все, что хочет: продать, сдать в длительную аренду и предоставить жильцам временную регистрацию.

Право собственности на квартиру: важные нюансы

Есть несколько особенностей, которые надо знать при подаче документов на регистрацию квартиры в ФРС.

Неправильная подача иска

Зачастую, неопытные в юридических делах люди, самостоятельно составляя иск, совершают какие-либо ошибки. Это может повлечь за собой неприятные последствия, так как отказ от регистрации собственности – это намного хуже чем проблемы с получением права собственности.

Решение проблемы

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копия искового заявления
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Документы, подтверждающие приобретение истцом квартиры в собственность
  4. Документы, подтверждающие факт владения квартирой, как своей собственной, оплату соответствующих платежей
  5. Копия технического паспорта БТИ на квартиру
  6. Другие доказательства, подтверждающие основания искового заявления о признании права собственности на квартиру

инвестиционном проекте.

При расчете размера возмещения убытков следует руководствоваться ценами на материалы, строительно-монтаж­ные и другие работы, действующими на момент изъятия земель или составления акта о возмещении потерь. Расчеты убытков и потерь должны быть согласованы с собственником сносимых строений.

Особого внимания в договоре заслуживают условия о сроках освобождения гражданами дома под снос. В договоре необходи­мо указать момент прекращения гражданином права собствен­ности на сносимые строения. От этого срока и зависит дата приобретения застройщиком права сноса дома и хозяйственных построек. Если собственник дома дал свое согласие на размер и форму компенсации и подписал договор, то до тех пор, пока он не выехал из дома, считать его право собственности на дом утраченным нельзя. Это означает, что выселить его в админис­тративном порядке из дома невозможно.

Споры между гражданами и застройщиком о размерах и формах компенсации за сносимые строения разрешаются толь­ко судом.

Подписанный сторонами договор о компенсации сносимых строений должен быть нотариально заверен и после этого зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья.

К другим гражданам, которые наряду с собственниками сносимого дома и членами его семьи обеспечиваются квартира­ми, относятся проживающие в доме бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в уста­новленном порядке (заключившие договор найма, имеющие прописку и т.д.) при условии, что дом, подлежащий сносу, является их единственным постоянным местом проживания.

Если сносимый дом принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то каждый из них имеет право на получение квартиры, если им создана самостоятельная семья. Вместе с тем, если собственники являются членами одной семьи, им может быть предоставлена одна квартира.

Требование собственника дома, временно в нем не прожива­ющего, о предоставлении ему квартиры в связи со сносом дома может быть предъявлено в течение общего трехгодичного срока исковой давности.

Разрешая возникший спор по требованиям, заявленным дру­гими гражданами, временно не проживающими в доме и не утратившими право пользования жилыми помещениями, о пред­оставлении им квартиры в связи со сносом дома, суды должны руководствоваться ст. 60 ЖК РСФСР о сохранении жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.

Если собственник сносимого дома и члены его семьи обеспе­чены в том же населенном пункте жилым помещением менее нормы, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жи­лищных условий, или проживают в неблагоустроенной кварти­ре, суд, учитывая конкретные обстоятельства, может удовлет­ворить их требование о предоставлении квартиры взамен зани­маемого жилого помещения.

Следует отметить, что ГК РФ (ст. 239) изменил проце­дуру изъятия недвижимого имущества (в том числе и жилого дома) для государственных или муниципальных нужд. Так, в соответствии с указанной статьей для того, чтобы изъять и впоследствии снести недвижимое имущество, государственный орган или орган местного самоуправления должен обратиться в суд и доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Глава 2. Риэлторская деятельность

Риэлторская деятельность - осуществляемая постоянно или систематически деятельность по оказанию для других лиц возмездных услуг по покупке, продаже, обмену, передаче, аренде недвижимого имущества и прав на него (далее именуется также - недвижимое имущество), или по управлению недвижимым имуществом, в том числе более чем четырьмя объектами кадастрового (технического) учета, относящихся к жилому фонду, или услуг по проведению переговоров относительно указанных операций;Риэлтор - лицо(юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, которое является прямым или корпоративным членом РГР и Региональной ассоциации ПЛРО, действует по лицензии, выданной на основании Закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ»[16] , Риэлторская фирма - юридическое лицо, обладающее лицензией на осуществление риэлторской деятельности, выданной в соответствии с действующим законодательством, и осуществляющее такую деятельность.Рынок недвижимости - совокупность гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества и права на них;Потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлторской фирмой (с уполномоченным брокером) договор на оказание риэлторских услуг.

Риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!

Большинство существующих в г.Новосибирске риэлторских фирм образуются без получения лицензии на право заниматься этой деятельностью. Причем в основном в этих фирмах работают неквалифицированные специалисты, как в области жилищного права, так и гражданского. Иногда у таких работников отсутствуют даже самые элементарные знания по этике взаимоотношений с клиентом и сотрудничества с другими агенствами.

Как говорят риэлторы своим клиентам, что через агенство недвижимости гораздо безопаснее совершать сделки со своими квартирами или домами, но на самом деле единичные фирмы помогут вам разрешить возникшие проблемы. Остальные же так и заявляют своим клиентам, что будут выступать лишь свидетелями в суде.[17]Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего «договора задатка». Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор - как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.[18]

Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма – ЗАО «Правовой центр жилья», которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки - г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, - хотелось только удостовериться, что она юридически «чистая». Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, «уйдет со свистом» - т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, - а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним.Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс... В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.Наша героиня решила «не упускать шанс» - и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный «Договором задатка». По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла «задаток» в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец - владелица квартиры - обязалась квартиру ей продать. «Задаток» при этом был внесен фирме, а не продавцу.

Говорить о «нечистоплотности» риэлторских агенств можно долго, но главное остается одно: в нашей стране уровень правовой подкованности очень не высок и в ввиду срочности и незнания основ современного рынка рискую потерять свои деньги, а иногда даже и право собственности на жилье.

Заключение

В качестве заключения сделаем несколько выводов по проделанной работе по главам. Приватизация в нашей стране является важнейшим основанием приобретения права собственности на квартиру, что дает право владения, пользования и распоряжения ею на свое усмотрение. Опираясь в основном на нормативные акты, я смогла показать, что довольно много сделано было в вопросе регулирования права собственности как физических, так и юридических лиц. Хотя, конечно, возникает много прецедентов, но все они решаемы опираясь на закон.

Вторая глава данной работы показала, наоборот, неурегулированность и бесконтрольность деятельности агенств по недвижимости.

Список нормативных актов и литературы:

1. Конституция РФ.1993.,М.2000.

2. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994г.,№5-ФЗ,/ по состоянию на 01.01.2001.М.2001.

3. Жилищный кодекс РСФСР от 1 января 1984./ по состоянию на 01.01.2001.М.2001.

4. Закон РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ» от 8 декабря 2001г. №128-фз.

5. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992г.//Российская газета.1993г.,23 января.

6. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991г.№1541-1//Жилищное законодательство Росиии.М.,2000г.

7. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 24 мая 1996г. //Жилищное законодательство Росиии.М.,2000г.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в квартире были изолированными (не смежными). В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит. Например, за истцом Ивановым суд может признать право пользования комнатой №1 (согласно поэтажному плату квартиры из БТИ), а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.

В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.

В первом случае Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в судебном решении правом пользования отдельной комнатой.

Таковы общие черты и различия общей долевой, общей совместной и частной собственности на жилые помещения в Российской Федерации.

Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров К. М.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление