Квартира по переуступке – каковы риски и на что обратить внимание, заключая сделку – Покупка и продажа недвижимости – Недвижимость – Жизнь в Москве

Переуступка прав — разновидность сделки, при которой одна сторона передает другой стороне права и обязанности, имеющиеся у нее перед третьей стороной.

На рынке первичной недвижимости покупка квартиры, на которую застройщик еще не передал право собственности, – обычное дело. Зачастую у застройщика еще самого нет права собственности на данный объект. Есть ли риск в покупке такой недвижимости? Мы расскажем о юридических нюансах, которые нужно учесть покупателю, чтобы сделка считалась действительной. Продают по схеме переуступки прав собственности обычно инвесторы – физические или, чаще, юридические лица, выкупившие квартиры на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи. Зачастую за время строительства дома (а это может быть и год, и два, и три) стоимость квартиры вырастает примерно на 40-60%. В большинстве новостроек продажи открывают в самом начале развития проекта (на этапе получение исходно-разрешительной документации, когда к строительным работам на площадке только приступают). На этом этапе покупают самые рисковые покупатели. Потом цена начинает расти: на этапе котлована или возведения подземного паркинга к цене добавляется 10%, при строительстве первого надземного этажа – еще 10 %, в середине строительства – еще 10%, при подведении под крышу – еще 10%.

По ней передаются не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Одной из сторон договора является застройщик, даже если он не принимает непосредственного участия в сделке – ведь цедент передает цессионарию свои права и обязательства по отношению к застройщику, и все последующие спорные вопросы покупателю придется решать уже не с продавцом, а с ним.

Договор переуступки прав может быть заключен лишь до момента введения жилья в эксплуатацию и подписания передаточного акта (либо заключения основного договора купли-продажи).

То есть договор цессии действителен лишь в отношении строящегося, а также фактически построенного, но юридически не принятого инвестором жилья.

Как оформляется?

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским Кодексом РФ. Возможны два механизма переуступки прав на недвижимость:

  • по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
  • по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

Преимущества и недостатки переуступки

Примерно третья часть всех сделок с недвижимостью, которые совершаются в Москве, происходит по договору о переуступке права требования. Некоторые инвесторы скупают сразу несколько квартир. После того как цена за кв. м повысится, они уступают свои права покупателям и таким образом получают прибыль. Даже учитывая то, что налоги приходится платить им, все равно прибыль получается немаленькая. Перепродажа собственности может быть осуществлена и в связи с личными обстоятельствами.Митинг обманутых дольщиковЧаще всего те квартиры, которые продаются по уступке, дешевле квартир, которые можно купить у застройщика, или тех, которые находятся в собственности. Тот же человек, который приобретает жилье по переуступке, должен понимать, что он получает не только права и часть от долевого строительства, но обязанности и риски при нарушениях, которые может допустить недобросовестный застройщик.Поэтому перед тем как начать оформление договора и приступить к регистрации, покупателю необходимо внимательно изучить все его пункты, выяснить, уплачены ли налоги, а также сопоставить те сроки, по которым объект должен быть сдан в эксплуатацию, с тем, на каком этапе реально находится строительство дома. Выявить, соответствуют ли они друг другу. Если объективно оценить все обстоятельства сделки, то можно избежать рисков с приобретением долгостроя или быть готовым к ним.

Что необходимо знать покупателю перед заключением сделки

Как уже отмечалось, основная причина рискованности покупки жилья по договору переуступки, это недобросовестность застройщиков. Другими словами, вместе с правом на квартиру к покупателю переходят и все возможные риски договора, заключенного ранее продавцом этой квартиры с застройщиком. К сожалению, случаи, когда дома сдаются в эксплуатацию со значительным опозданием или же так и остаются недостроенными, не такое уж редкое явление. Причем уровень риска, никак не зависит от вида оформленного договора. Поэтому, крайне важно перед оформлением сделки переуступки прав, лично убедиться в том, что можно доверять компании-застройщику, с которой заключен договор.

Стоит также отметить, что одна и та же квартира может переходить от одного владельца к другому по договору переуступки неограниченное количество раз. Чтобы избежать возникновения возможных проблем, следует заранее выяснить, переуступалась ли прежде данная квартира, и если да, то сколько раз. Если квартира уже несколько раз меняла собственников по договору переуступки, то это повод задуматься — почему ее прежние владельцы не оставляют квартиру себе, а стараются от нее избавиться.

К рискам совершения сделок по переуступке прав относятся:

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» — права и обязанности дольщика. Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия. Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования - Фото 2
Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком. Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий. Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента). Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма. Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

Преимущества:

  • Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
  • Квартиры проверены на юридическую чистоту.
  • Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.

Минусы:

  • Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

оплата квартирыДо подписания договора следует оговорить все условия, в том числе возможность перехода долга новому владельцу, в противном случае покупатель должен требовать подтверждения отсутствия задолженности перед застройщиком.

Оплачивать квартиру стоит только в том случае, если договор подлежит регистрации.

Обязательной процедура регистрации является для договора долевого участия, договора инвестирования, основного договора купли — продажи и договора о переуступке прав.

В договоре необходимо указывать полную стоимость, которую получает продавец с учетом выгоды.

Следует иметь в виду, что в случае расторжения договора долевого участия по каким-либо причинам дольщик, независимо от того какую он сумму потратил при совершении сделки по переуступке, получит минимальную стоимость, первоначально указанную в договоре долевого участия на начальном этапе строительства.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление