стейджинг – Предпродажная подготовка квартиры

– услуга, которая в последнее время становится особенно популярной. Ее суть заключается в использовании маркетинговых технологий, профессиональных идей и возможностей, позволяющих продать недвижимость на выгодных для владельца условиях при минимальных затратах.  Не стоит этого недооценивать!!!Хоум-стейджинг

Документы, необходимые при продаже квартиры

Продаете ли вы квартиру самостоятельно или через риэлтора, для оформления сделки понадобятся следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Документы, на основании которых это право наступило: договор купли-продажи, дарения, наследования или решение суда.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность продавца.
  • Выписка из домой книги. В ней содержится информация о прописанных в квартире людях. При наличии прописанных в квартире иных людей, кроме продавца потребуется их согласие на продажу, а зарегистрированные несовершеннолетние дети, иждивенцы и люди на пожизненном содержании накладывают дополнительные обременения – их нужно обязательно прописывать в другое место.
  • Кадастровый паспорт или выписка из БТИ на данный момент не входят в перечень обязательных документов, но могут быть затребованы покупателем для того чтобы убедиться в законности перепланировки, если таковая была сделана.
  • Выписка из Росреестра не обязательна, но может потребоваться. Она содержит в себе сведения об арестах, судебных спорах и иных обременениях, наложенных на квартиру.
  • Если квартира была куплена в период, когда вы состояли в браке, то при ее продаже потребуется нотариально заверенное согласие супруга (супруги) или личное присутствие на сделке. Если вы в разводе, то согласие не потребуется только по истечении 3-х лет с момента развода.

7. ПОЛУЧЕНИЕ АВАНСА

Когда вы окончательно договоритесь, нужно снять квартиру с продажи и назначить дату сделки. На этом этапе желательно подстраховаться. Пока договоренность достигнута только на словах, вполне возможно, что покупатель в любой момент может передумать. Поэтому продавцу нужно поставить вопрос о сумме предоплаты в подтверждение намерений покупателя. Заключая с покупателем авансовое соглашение, отнеситесь к нему очень серьезно. От того, что Вы пропишете в нем, будут полностью зависеть все Ваши дальнейшие действия и обязательства. Заранее оговорите, кто возьмет на себя расходы, связанные со сбором пакета документов и оформлением договора. Обычно продавец сам оплачивает сбор необходимых документов для отчуждения квартиры, а покупатель несет расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата банковской ячейки, услуг нотариуса (если это необходимо), госпошлины и подготовки проекта договора купли-продажи). В случае дополнительных расходов их несет сторона - инициатор этих расходов. Еще один важный момент. В договоре можно указать рыночную стоимость квартиры, можно символическую (1 млн. рублей), а можно - сумму по БТИ. Продавцу выгодно указывать в договоре рыночную стоимость в том случае, если у него имеются льготы по уплате подоходного налога. На сегодняшний день подоходным налогом не облагается сумма менее чем в миллион руб., вырученная от продажи квартиры, находившейся в Вашей собственности менее 3 лет. Если же квартира находится в собственности более 3 лет, то налогом продажа не облагается. Если в льготную категорию квартира не попадает, то имеет смысл указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. В том случае, если Вы не продаете, а покупаете жилье, главным для Вас будет вопрос юридической чистоты квартиры. Нужно убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно, не зарегистрированные на момент продажи, но сохранившие право проживания. К ним, в частности, относятся дети, не участвовавшие в приватизации, которая до 1994 года проходила с нарушением прав несовершеннолетних. Помимо этого, следует обязательно проверить, не обременена ли выбранная Вами квартира правами третьих лиц, не сдана ли она в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом ... 

8. СБОР ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Основной пакет документов для продажи квартиры следующий: 

1. Паспорта участников сделки 

2. Правоустанавливающие документы (Договор передачи и свидетельство о собственности, а также Договор купли-продажи, дарения, ренты, Свидетельство о праве на наследство, Решение суда и др.) 

3. Выписка из домовой книги 

4. Копия финансово-лицевого счета 

5. Экспликация 

6. Поэтажный план 

Первое.

«Юридическая подготовка». Банки очень не любят, когда в продаваемых квартирах прописаны люди (стоят на регистрационном учете по месту жительства, если быть точнее). Этого, кстати, не любит никто (смотри анекдот), просто продавцу и / или членам его семьи не всегда есть куда выписаться до сделки. Причем наличие зарегистрированных людей почему-то более всего напрягает именно в случае свободной продажи или же «разорванной» альтернативы. Казалось бы, при альтернативной сделке покупатель (не важно, с ипотекой или без) всегда рискует при внесении аванса- задатка- залога: поиски могут затянуться на неопределенное время, люди могут понять в процессе поисков, что задуманный размен-обмен не осуществим. Однако ему в голову не приходит требовать выписки до сделки продавца и членов его семьи. Но факт остается фактом- при свободной продаже, когда продавец либо планирует прописаться к родственникам, либо в уже приобретенное жилье, покупатели настойчиво требуют снятия хозяина и жильцов  с регистрационного учета до сделки, либо хотят включить условием доступа продавца к ячейке с деньгами за проданное жилье его (и членов семьи) регистрацию по новому месту жительства. На самый крайний случай- часть стоимости недвижимости закладывается в отдельную ячейку с условием доступа при наличии  прописки  продавца в жилье, отличном от продаваемой квартиры Ясно, что квартира продается с целью получить деньги. Либо погасить кредит за уже купленные квартиру-дом –машину, либо чтобы на полученные деньги купить альтернативное жилье. И если вы пойдете  вставать на регистрационный учет по новому месту жительства, вы гарантировано потеряете 10 календарных дней. Из недавней практики- регистрация в другом районе города Москвы заняла 8 календарных дней, прописка же в соседнюю квартиру в одном и том же доме в столице затянулась на 12 дней.

Если вид из окна - сильная сторона вашего жилья (на парк, лес, воду, исторические памятники), настаивайте на просмотре в светлое время суток и не прячьте окна за занавесками. Если, напротив, окна выходят в стену соседнего дома, на заводские корпуса и т.п., то не стоит пускать покупателей днем. Сумерки за окном и красивые шторы произведут куда лучшее впечатление.

Встретьте

Покажите во всей красе балкон (лоджию). Освободите их от ненужных вещей (заодно и себя избавите от лишних вещей во время переезда). Помните — балкон это не место для свалки.

Во-первых, избавьтесь от хлама. Чем меньше оставите предметов обстановки – тем просторнее будет выглядеть жилище. Во-вторых, помните, что запахи – это то, что всегда остается в памяти и может вызывать самые разные ассоциации. Поэтому избавьтесь от «ароматов» пыли, плесени, кулинарных жиров, которые, очевидно, будут преследовать ваших гостей после визита, отмойте кухню и проветрите помещения. В-третьих, вверните яркие лампочки (хороший свет, в особенности в зимние сумерки, поможет создать радостный настрой). И, наконец, приведите в порядок сантехнику, чтобы в санузлах было чисто, а из кранов не капала вода: вложений – минимум, а на эмоциональное восприятие эти мелочи влияют существенно.

Но самое неприятное для покупателя – не кондиция самого жилища, а грязный подъезд. Квартира – это не театр, и начинается она не с вешалки в прихожей, а с парадного входа. Конечно, если бы мы с вами продавали элитные апартаменты в старом фонде, то в первую очередь вложились в реставрацию лепнины в парадной. Но коль скоро речь идет об организации продаж в рядовом доме, придется «поработать» с представителями обслуживающей организации – заставить их добросовестно выполнить обязанности по уборке лестничных клеток и лифтов. И пусть не экономят шампунь и лампочки. Возможно, что вам и самому придется взяться за швабру и тряпку: ведь нерадивость уборщицы может обернуться упущенной выгодой в сотни тысяч рублей.

Правило пятое: разумный и достаточный ремонтЕсли речь не идет о срочной продаже – нужно думать о ремонте. Но на вопрос, окупится ли предпродажный ремонт квартиры, – вам не ответит ни один риэлтор. Действительно, в период активного рынка качественно отремонтированная квартира имела шансы быть проданной на 5-10% дороже такой же, но «убитой». Исходя из этих данных, можно было оценивать смету предполагаемых работ. Сегодня, когда на рынке стагнация, а эксперты прогнозируют вероятность снижения цен, продавцы оказываются перед дилеммой: продать сегодня, в состоянии «как есть» (со скидками и с учетом изложенных выше рекомендаций) либо, потратив время и деньги на модернизацию, попытаться «отбить» затраты. Прогнозы, увы, – не в пользу второго варианта.

Шаг 5

После подготовки полного пакета документов Вам необходимо будет сделать с них копии и подготовить договор купли-продажи. Скачать образец договора. Вы также можете воспользоваться услугами специалистов агентств недвижимости, которые помогут Вам грамотно составить и заполнить договор купли-продажи.

Теперь необходимо выбрать дату совершения сделки, ее регистрации и расчетов (в том числе и формы расчетов) между покупателем и продавцом. Как правило, государственную пошлину за совершение сделки оплачивает покупатель.

Если в сделке участвует несовершеннолетний - необходимо получить разрешительные документы от Отдела опеки и попечительства (РОНО). Следует учесть, что в этом случае должен быть подобран встречный вариант покупки другого объекта недвижимости, причем, в котором жилищные условия несовершеннолетнего будут явно улучшены.

В отношении покупки всегда главным является первое впечатление! Помните, что оно должно быть очень хорошим. Для того чтобы оно оставалось таким, следуйте нашим рекомендациям. Ведь результат того несомненно стоит.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление