Квартиры с обременением: покупать или нет

При покупке недвижимости не стоит упускать тот факт, чтопродавец вполне может иметь ограниченные права относительно распоряжения своимимуществом. А это значит, что не исключен вариант признания совершенной сделкинедействительной. При этом вовсе необязательно, что вам вернут уплаченные заквартиру средства.

Поэтому покупатель квартиры должен тщательно проверять вседокументы на квартиру и ее историю. Особенно необходимо проверить наличиеобременений на квартиру, то есть каких-либо обязательств продавца квартирыперед организациями, частными лицами, которые в результате могут предъявить наприобретаемую вами квартиру свои права.

Что такое «обременение» и чем оно грозит вам

Термин «обременение» подразумевает наличие определенныхограничений на операции с недвижимостью. При этом ограничения эти связаныпреимущественно с правами третьих лиц.

Это означает, что владелец может реализовать недвижимостьтолько в том случае, если получит от этих самых третьих лиц согласие на это.

По статистике самым распространенным видом обремененияявляется залоговое, то есть квартира становится предметом залога под выданнуюссуду перед банком либо какие-либо другие обязательства клиента.

Нередко при ипотечном кредитовании квартира клиента остаетсяв залоге у банка вплоть до полной выплаты кредита, и без согласия банкасобственник не вправе ее продавать.

Есть известная истина: если стоимость, которую запрашивает продавец намного ниже среднерыночной, то это говорит о недостатках товара. Есть большая вероятность приобрести вместо вожделенного жилья большие юридические проблемы, много времени посвятив судебным разбирательствам. Потеряв при этом время, нервы, деньги на уплату госпошлин и услуг адвокатов. Например, выбирая жилье, Вы столкнулись с зарегистрированным на нём гражданином, который имеет пожизненное право на использование квадратных метров. Данная жилплощадь при продаже носит название «с обременением».

Чтобы продать такое жильё, продавцу придётся хорошо постараться. Он пойдёт на всякие ухищрения, чтобы утаить информацию и переложить свои проблемы на плечи ничего не подозревающего покупателя. Не совсем порядочные продавцы спешат продать квартиру в Москве или Подмосковье, прекрасно зная обо всех недостатках, сбавляют её стоимость до самой низкой отметки и этим самым заманивают покупателя.

Чем грозит покупка квартиры с обременением?

Арест

Наиболее тяжелым обременением на квартиру, по мнению юристов, является арест. Наложить такой запрет могут суды или судебный пристав, исполняющий судебный акт. Причина для такого решения одна – долги владельца квартиры. Займодатель, которому собственник не вернул в срок взятую в долг крупную сумму денег, обращается в суд с требованием о наложении ареста на квартиру заемщика.

Прописка посторонних лиц

Среди видов обременения на квартиру распространенный вариант – прописка, когда в квартире, кроме собственника, прописаны посторонние люди. У владельца жилья с оформлением договора купли-продажи квартиры с обременением проблем обычно не возникает, независимо от количества прописанных жильцов, так как кроме владельца никто на эту недвижимость прав не имеет. Для обладателей крепкой нервной системы и сильного характера покупка квартиры под обременением – реальный вариант экономии. Но перед совершением подобной сделки надо выяснить все нюансы, иначе впоследствии большие проблемы могут обременять вас. До совершения сделки с такой недвижимостью договор надо изучать тщательно.

Самый простой для покупателя способ приобретения залоговой квартиры – погасить долг заемщика перед банком и далее покупать квартиру в обычном порядке через договор купли-продажи, поскольку после погашения долга перед банком с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и может распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.

Главный недостаток данного способа – огромный риск для покупателя. Нередки случаи, когда недобросовестные заемщики отказываются продавать квартиру после погашения ипотечного долга потенциальным покупателем. Защитить добросовестного покупателя в подобной ситуации может только составление предварительного договора купли-продажи, в котором прописывались бы все условия и порядок совершения сделки.

Тогда при соблюдении длительной и трудоемкой процедуры принадлежащая ответчику квартира может быть реализована на торгах. Стоит отметить, что обременение снимается лишь теми органами, которые его установили, и лишь тогда, когда полностью устранены обстоятельства, повлекшие арест. В таком случае заинтересованное лицо подает заявление, и только после его удовлетворения квартира может подлежать продаже. Помните: любе сделки, заключенные в отношении квартиры, находящейся под арестом, будут признаны недействительными!

Может быть другой вариант: после ареста квартиры судом состоялось другое судебное разбирательство, которое вынесло решение об отказе в удовлетворении требований иска. В подобном случае вопрос о снятии обременения в виде ареста имеет чисто технический характер и не станет препятствием к продаже.

Аренда

Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой

Первое что нужно узнать у покупателя-ипотечника, какой он суммой располагает собственных средств (наличных), а какая сумма – кредитная, т.е. одобрена ему банком. Если сумма собственных средств у покупателя хватает на погашение долга продавца перед банком, а кредитная хватит на оплату остальной части, то данного «ипотечника» можно рассматривать как покупателя.

Краткий порядок действий на примере: Квартира продается за 3 млн руб. Долг по ипотеке у продавца составляет 900 тыс. руб. У покупателя собственных средств (наличными) — 1,1 млн руб., а одобренная сумма по ипотеке — максимум 2 млн руб. Если покупатель соглашается купить квартиру, то он передает продавцу 900 тыс. руб. в качестве задатка на оплату долга продавца перед банком. Продавец задатком полностью расплачивается с банком, затем он вместе с представителем банка снимают обременение с квартиры в Регистрационной палате или МФЦ. Как только обременение снято, продавец с покупателем предоставляют банку покупателя необходимый ему список документов, для оформления закладной и ипотеки. Как только банк оформил закладную и договор ипотеки покупателя, стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют его также в Регистрационной палате или МФЦ. У покупателя остались 200 тыс. руб. наличными, которые он может передать продавцу перед сделкой или через банковскую ячейку. Если сделка пройдет успешно и договор купли-продажи зарегистрируют, продавец получит остальные 1,9 млн руб. от банка покупателя через банковскую ячейку.

Теперь более подробно:

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Как проверить?

Обременения об объекте недвижимости, если они существуют, содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и находятся в свободном доступе. «Выписку из ЕГРП можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Многофункциональных центрах предоставления государственных услуг (МФЦ) или через Интернет. Для этого необходимо оплатить госпошлину, далее в ближайшем отделении Росреестра или МФЦ подать запрос по установленной форме. Получение выписки через интернет осуществляется на сайтах rosreestr.ru или gosuslugi.ru, для этого так же необходимо оплатить госпошлину и заполнить соответствующие формы», — рассказала Мария Литинецкая.

Re: Купить квартиру с обременением  #435438 
Автор: Япб   Дата:   28 Янв 2011 11:34

Цитата:От пользователя: Natali)))

По данной квартире скидка есть - 200 тыс. примерно... плюс тот фактор, что она в принципе нашим запросам удовлетворяет... ещё - мы квартиру ищем с ноября - надоело уже сидеть на упн - если честно))) конечно, ради 200тыс, я суммой в 01,5 млн. рисковать не хочу.. поэтому и спросила - рискуя я -если мы сдадим в палату договор - и протом довезем туда снятие обременения... договор-то уже будет подписан и сдан ... как обременение снимется - его палата зарегестрирует... продавцы уже ведь не смогут передумать... получается, я не рискую?



Цитата:От пользователя: Natali)))

По данной квартире скидка есть - 200 тыс. примерно... плюс тот фактор, что она в принципе нашим запросам удовлетворяет... ещё - мы квартиру ищем с ноября - надоело уже сидеть на упн - если честно))) конечно, ради 200тыс, я суммой в 01,5 млн. рисковать не хочу.. поэтому и спросила - рискуя я -если мы сдадим в палату договор - и протом довезем туда снятие обременения... договор-то уже будет подписан и сдан ... как обременение снимется - его палата зарегестрирует... продавцы уже ведь не смогут передумать... получается, я не рискую?



По данной квартире скидка есть - 200 тыс. примерно... плюс тот фактор, что она в принципе нашим запросам удовлетворяет... ещё - мы квартиру ищем с ноября - надоело уже сидеть на упн - если честно))) конечно, ради 200тыс, я суммой в 01,5 млн. рисковать не хочу.. поэтому и спросила - рискуя я -если мы сдадим в палату договор - и протом довезем туда снятие обременения... договор-то уже будет подписан и сдан ... как обременение снимется - его палата зарегестрирует... продавцы уже ведь не смогут передумать... получается, я не рискую?


Правильно! Если Вы сдадите договор подписанный, и правильно будете передавать деньги, то договор зарегистрируют с обременением, где собственником уже Вы будете являться (я такое по крайней мере делал, и все гладко проходило, но срок регистрации занимал побольше времени).

Re: Купить квартиру с обременением  #435440 
Автор: li)))аNat   Дата:   28 Янв 2011 11:44

Цитата:От пользователя: Япб

но срок регистрации занимал побольше времени).



Цитата:От пользователя: Япб

но срок регистрации занимал побольше времени).



но срок регистрации занимал побольше времени).


[Сообщение изменено пользователем 28.01.2011 11:45]

Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на эту же страницу)

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление