Покупка квартиры по переуступке: тонкости и нюансы

Может ли считаться состоявшейся сделка, при которой покупатель платит деньги за квартиру, на которую ему не передали право собственности? Чем грозят подобные сделки купли-продажи недвижимости покупателю? И как он может обезопасить себя? На эти и другие вопросы искали ответы  эксперты  компании «НДВ-Недвижимость».

Мой мир

Есть данные, что около трети сделок по приобретению жилья в новостройках Москвы заключается именно по такой схеме. Иногда инвестор вынужден отказаться от своих прав в пользу третьего лица, чтоб вернуть вложенные в строительство средства, поскольку возникла неотложная потребность в деньгах.

Чаще такие сделки совершаются с целью получения прибыли за счет разницы в стоимости жилья на разных этапах строительства. Поскольку, пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, продать еще не существующую и не являющуюся собственностью квартиру невозможно, корректнее в таких случаях говорить о переуступке прав на нее.

Что это такое?

Переуступка прав-покупкаПрава на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу.

Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

При покупке квартиры сделка не всегда происходит напрямую между застройщиком и покупателем. Достаточно распространен вариант, когда инвесторы (после того как выплатят налог) могут передавать право приобрести квартиры третьим лицам. Иногда эта схема проводится еще до того момента, как сдается дом, и не были получены правоустанавливающие документы. При этом тот, кто купил квартиру в собственность у застройщика (инвестор), передает право на получение квартиры за определенную плату физическому лицу, после того как дом будет построен.

Покупатели и продавцы квартир по переуступке

Строительство многоквартирного домаЧаще всего приобретать жилье по переуступке прав требования в еще не построенном доме выгодно, поскольку цена за кв. м значительно ниже, чем в доме, сданном в эксплуатацию. Купить недвижимость по переуступке можно очень выгодно. Застройщики при начале строительства желают распродать квартиры в еще не построенном доме, они используют демпинг, за счет чего скидка может доходить до 25 %. В результате на то время, когда строительство подходит к концу, непроданных квартир в доме не остается. Купить жилье можно лишь по переуступке.У продавцов могут быть разные причины на то, чтобы переуступить права требования на квартиру в еще не построенном доме. Для покупателя установить эту причину очень важно, поскольку от нее зависят риски, связанные с этой сделкой.Если причина в том, что продавец не может или не желает выплачивать стоимость квартиры застройщику, то нужно узнать сумму долга, сроки выплаты и прочие условия.Бывают ситуации, когда продавец готов совершить сделку по причине получения наследства или переезда в другой город либо потому, что он нашел более выгодное предложение.Кроме того, чем ближе тот срок, когда жилье будет сдано, тем выше стоимость квартиры, что выгодно для продавца.Но есть и варианты, неблагоприятные для покупателя. Например, продавец получил информацию о том, что строящийся дом имеет технические недостатки или строительство может быть заморожено.

В то же время, далеко не всегда продавцами движет цель наживы. Причиной продажи квартиры по переуступке прав часто бывают изменившиеся жизненные обстоятельства, например, необходимость срочного погашения кредитов. Кроме того, приобретенная недвижимость в недостроенном доме может просто оказаться ненужной – в случае развода или наследования другой квартиры.

Однако может оказаться, что продажа прав происходит из-за недобросовестности застройщика. Естественно, в этом случае продающие квартиру по договору переуступки прав вряд ли будут сообщать информацию о неблагоприятных перспективах строительства потенциальным покупателям. Поэтому прежде чем заключить такой договор, следует учесть все возможные риски покупки квартиры по переуступке прав.

Риски покупки квартиры по переуступке

По предварительному договору купли-продажи уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры, подчеркивает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. «Другими словами, покупатель может только понудить продавца к совершению в будущем сделки купли-продажи квартиры, но не вправе требовать передачи квартиры в собственность, – говорит эксперт. – Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств». Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Как проводится сделка

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» — права и обязанности дольщика. Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия. Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.

Подготовка документов и заключение договора

Помните, что вы купили свою квартиру (вероятнее всего) по договору долевого участия, который фиксирует не покупку квартиры, а право получения ее в собственность конкретному лицу.

Часто в договоре содержатся условия о возможности переуступки прав только с согласия застройщика. Но его письменное соглашение необходимо только в том случае, если на момент переуступки вы, продавец квартиры в новостройке, не выплатили полную стоимость жилья. Тогда, в соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ № 214, в договор о переуступке прав будет включен пункт о переводе долга перед застройщиком с одного дольщика на другого.

Добавьте страницу в закладки. Пригодится! Нажмите Ctrl+D для добавления страницы в избранное

Понравилась статья? Отблагодарите автора

  • основной договор, по которому совершалась уступка;
  • подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
  • акт передачи упомянутых выше документов;
  • подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности. Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление