Способы передачи денег за квартиру при ипотеке

Деньги. Банк. Залог. А о продавце квартиры подумали?

Финансовый вопрос

Передача материальных средств должна состояться после заключения сделки о купле-продаже, но до оформления жилплощади в собственность. В этот период деньги должны находиться на нейтральной стороне, в независимом месте, чтобы по окончании оформления квартиры они спокойно ушли к продавцу, а покупатель остался с новым жильем. Однако все не так просто и есть несколько деталей, на которые нужно опираться при передаче денег.

Я уже убедилась, что это действо происходит зачастую по-разному в разных городах и населенных пунктах.

Как производится передача денег при продаже квартиры в Саратове? В нашем городе сложилось так, что это происходит ДО подписания основного договора купли-продажи. Стороны собираются на сделку в регистрационной палате, оплачивают госпошлины, сдают документы на проверку специалисту, а затем идут на расчет.

Еще один весомый плюс – покупатель всегда сможет вернуть себе деньги обратно, если вдруг сделка не будет завершена успешно. Это дополнительно защищает граждан от любых мошеннических действий.

К сожалению, даже у такой безопасной системы есть проблемы. Во-первых, приходится делать оплату наличными средствами. Это не всегда безопасно для участников сделки, так как сложно избежать мошенничества. Во-вторых, банк не может нести ответственность за то, что лежит в сейфе. Клиент может положить туда что захочет, причем не только деньги. Эту информацию он может не разглашать продавцу, поэтому в итоге может оказаться, что у покупателя вообще там не было денег.

Пользование ячейкой в банке, как и любые другие банковские услуги, требует внесения оплаты. В российских банках эта услуга обходится примерно в 3000 рублей. Но если понадобится дополнительное сопровождение менеджеров, то финальный чек может увеличиться в размере. Как правило, обязанности по оплате всех банковских услуг ложится на покупателя.

Безналичная оплата покупки с помощью банковских аккредитивов

Про использование аккредитивов знают лишь немногие продавцы и покупатели. Для оплаты в банке нужно открыть счет на выбор: в валюте или рублях. Его составляют на имя стороны, покупающей квартиру. Внесенные денежные средства сразу же блокируются, и продавец получит возможность их получения только после выполнения всех заранее оговоренных условий.

Вариант второй: после регистрации договора. Подписывается договор купли-продажи, в Регистрационную палату подаются документы на регистрацию недвижимости, после чего на нейтральной территории (например, в агентстве недвижимости или в банке) передаются деньги. После чего подписывается акт приема-передачи. Этот документ составляется в трех экземплярах: один передается в Регистрационную палату, два других экземпляра остаются у продавца и покупателя.

– Встречается ли сейчас просьба указать меньшую сумму оплаты в договоре? Чем это чревато?

– Такую просьбу можно услышать как от продавца, так и от покупателя, – поделилась опытом Ирина Мартынова. – В первом случае люди стараются избежать уплаты подоходного налога в полном размере, а во втором – чаще всего это госслужащие, которые не хотят показывать свои доходы.

Покупка через банковский аккредитив

Как оплатить покупку квартиры банковским аккредитивомИспользование банковского аккредитива при покупке квартиры — альтернатива депозитарной ячейке, предполагающая наивысшую степень надёжности операции по передаче денег.

Аккредитив — безотзывное обязательство покупателя уплатить продавцу оговоренную сумму после предоставления им надлежаще оформленного пакета документов. Информация о правильном оформлении документов при покупке квартиры — здесь. Т.е., покупатель не сможет отменить его по своему усмотрению, без согласия продавца. Обязательство это гарантируется выпустившим аккредитив банком, он же проверяет предоставленную продавцом документацию — защищая, таким образом, обе стороны.

Нередко ошибочно полагают, что аккредитивный счёт доступен только юридическим лицам. На самом же деле, прибегнуть к этой форме расчётов может и физическое лицо (достаточно быть дееспособным).

Плюсы использования ипотеки очевидны.

Именно ипотека позволяет многим приобрести недвижимость, не имея необходимой суммы «здесь и сейчас».

Но очевидно также и то, что это оказывается гораздо дороже, чем разовый беспроцентный расчет.

Материнский капитал

Материнский капитал по закону можно направить на улучшение жилищных условий, и многие молодые семьи активно это используют.

Чаще всего материнским капиталом можно погасить лишь часть стоимости жилья, так как квартиры в разы дороже.

сертификат на материнский капиталВ случае с материнским капиталом происходит взаимодействие покупателя и продавца с пенсионным фондом.

На все это требуется определенное время, обычно не менее месяца.

При выборе схемы взаиморасчетов через банковскую ячейку может случиться такое, что продавец не получит заложенных в нее денег в связи с тем, что договор купли-продажи по какой-то причине не зарегистрировали. Скажем, выяснилось, что на продаваемую квартиру наложен арест или обнаружилась ошибка в документах. Регистрация на определенный срок приостановлена. А срок аренды банковской ячейки истекает, и покупатель не собирается его продлевать. Получается, что покупатель не станет собственником квартиры, а продавец не получит денег и сделка развалится.

Другой риск. Покупатель намеренно задерживает документы и лишает продавца допуска к банковской ячейке, где деньги лежат. Обычно денежные средства закладываются на определенный срок, и 2-3 последних дня оставляют для покупателя – на случай, если сделка не будет зарегистрирована, он сможет прийти и забрать свои деньги. Таким образом, человек, продавший квартиру, может реально денег не получить, потому что на руках нет необходимых документов, которые являются обязательным условием доступа к ячейке. В таком случае, продавец должен немедленно обратиться в банк с письменным заявлением о сложившейся ситуации.

Очень важно выбрать правильный банк – известный, проверенный, депозитарий которого не напоминает проходной двор. Так легче избежать реального риска мошенничества. Например, у недобросовестного покупателя есть знакомый служащий банка, нечистый на руку. С его помощью деньги могут быть изъяты из сейфа до прихода за ними продавца. Потому что банк не несет никакой ответственности за то, что лежит в банковской ячейке.

До недавнего времени банки предоставляли такую услугу населению, как опись вложений в ячейку. Продавец, который получает деньги за проданную квартиру, как правило, заказывал услугу по проверке денежных средств, чтобы быть уверенным, что это не фантики, а настоящие купюры. И каждой стороне выдавалась бумага об определенной сумме денег в банковском сейфе. Таким образом, банк гарантировал сохранность средств и допуск к ячейке продавца.

Сейчас банки от этой услуги отказались на том основании, что нарушается тайна вклада. Никто из посторонних третьих лиц не должен знать, сколько денег там лежит.

Кроме того, не секрет, что банки дают информацию в фискальные органы о реальной стоимости сделки. И я всегда рекомендую клиентам прописывать реальную стоимость недвижимости, дабы в дальнейшем не возникло проблем. В случае чего суд обяжет вернуть именно ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи.

  • регистрацию в ЕГРП права собственности на квартиру на имя покупателя,
  • выписку всех прописанных со стороны продавца лиц (если таковые имеются),
  • подтверждённое третьей стороной освобождение квартиры продавцом (в качестве третьей стороны может выступить риэлтерское агентство).

Залог/аванс в этом случае может не передаваться на руки продавцу. При необходимости производить какие-то траты продавец может взять краткосрочный кредит в этом же банке под залог своей квартиры. Если сделка срывается, продавец по окончании срока аккредитива получает свои деньги без лишней мороки. Понятно, что «заморозить» немалую сумму денег на пару месяцев никому не хочется, но при таком способе расчёта продавец гарантировано не потеряет всю сумму. Кстати, резервировать деньги можно после того, как продавец подготовит все необходимые для сделки документы.

Если продавец просто отказывается от подобной схемы расчёта, скорее всего, он просто боится не совсем понятных ему действий. Если же при этом он начинает убеждать, что такой порядок расчета при покупке квартиры плох, и иные варианты имеют преимущество – очень вероятно, что перед вами «рассыпается мелким бесом» мошенник.

Читать продолжение: Часть 4. Сага о выборе квартиры 4. Оформление сделки при помощи нотариуса

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление