Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?

Российское законодательство изменилось с 01.01.2016 года и теперь данная статья не отображает в полном объёме юридические особенности по продаже доли. За подробной консультацией обращайтесь к нотариусу  по месту жительства.

Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года

Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года.

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

В частности, особую группу составляют вопросы перепланировки. «При продаже квартиры в доме, построенном еще в начале прошлого века, внезапно выяснилось, что в 1976 году была перенесена одна стена. Эту перепланировку никто не оформил должным образом, и продавец получил дополнительную порцию хлопот», - вспоминает генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» Вера Удачина. В ходе подготовки к сделке необходимо собрать основной пакет документов для оформления и государственной регистрации договора купли-продажи.

Традиционный перечень документов включает в себя правоустанавливающие документы на квартиру:

1. Договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, либо договор передачи в порядке приватизации, либо свидетельство о праве на наследство и др. 2. Правоподтверждающий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности.3. Выписку из домовой книги, подтверждающую факт регистрации лиц на жилой площади. 4. Копия финансово-лицевогосчета. 5. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг.5. Экспликация и поэтажный план, выдаваемые органами БТИ.6. Согласие супруга или супруги на продажу, в случае, если титульный собственник квартиры приобретал ее в браке. 7. В зависимости от характера сделки дополнительно могут потребоваться иные документы. Например, если какая-либо доля в квартире принадлежит несовершеннолетним детям, необходимо будет получить разрешение органов опеки. Либо разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане "группы риска" (нетрудоспособные инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными). 

Также по требованию покупателя могут понадобиться справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья продавца и так далее. 

Итак, если вы выбираете первый вариант, то грамотный специалист сделает все за Вас. Для этого Вам лишь потребуется заключить договор на продажу, а и при необходимости, выписать доверенность «на сбор пакета документов». Не беспокойтесь, с этим документом можно только подготовить и собрать нужные справки. Не стоит бояться, что квартиру продадут без Вашего участия. К тому же, агентство недвижимости проведет рекламную кампанию и осуществит все показы в удобное для клиента время. А вас пригласят на получение задатка / аванса, либо уже на само оформление сделки купли-продажи.

На сегодняшний день за данную услугу Вам придется заплатить 2-3% от цены квартиры. Обычно эта сумма ставится поверх Вашей, а Вы получаете всю названную сумму сполна. Но, так как объем работы с однокомнатной, как и с многокомнатной квартирой один, а цена жилья разная – можете смело настаивать на конкретной цифре и торговаться. Например, при цене недвижимости в 3 миллиона рублей, 3% от стоимости составят 90 тысяч рублей, хотя стоимость услуг будет примерно 30-40 тысяч рублей.

Правоустанавливающие документы

Теперь мы переходим к очень Важному разделу, а именно к правоустанавливающим документам на квартиру. Без них никакая сделка купли-продажи просто невозможна. Да и потенциальный покупатель не станет тратить своё время на пустые разговоры, не подкреплённые документальным подтверждением Вашего права на продажу этой недвижимости, то-есть подтверждения Вашего права собственности.

Если Вы являетесь первым продавцом приватизированной квартиры, то подтверждением Вашего права собственности на неё станет Свидетельство о регистрации права собственности и Договор о передаче Вам в собственность данной квартиры, заключенный в территориальном агентстве по приватизации.

В случае, если собственность долевая, а один из владельцев умер, то к перечисленным выше документам необходимо добавить Свидетельство о праве на наследование той доли, которая ране принадлежала умершему, которое выдается нотариусом по месту проживания покойного, а это Свидетельство должно быть зарегистрировано в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним с получением соответствующего подтверждающего документа.

Своё право на квартиру в ЖСК Вы должны будете подтвердить справкой о том, что Вами полностью выплачен пай, которую Вам выдадут в Правлении кооператива, а также Свидетельством о регистрации права собственности.

Если Вы владеете квартирой, долей квартиры или комнатой, которые приобретены Вами по договору купли-продажи, то подтверждением Вашего права собственности на эту недвижимость станут собственно договор купли-продажи, зарегистрированный в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и акт сдачи-приёмки этого жилого помещения.

Если квартира, доля квартиры или комната приобретены Вами в результате обмена, то Вы подтверждаете своё право собственности этим договором обмена, также зарегистрированным в местном органе по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним и Свидетельством о регистрации права собственности.

Итого, определение цены недвижимости.  Алгоритм примерно следующий. Берем журналы и газеты с ценами на недвижимость. Откидываем крайние варианты цен. Из оставшихся, на падающем рынке — берем цены ближе к нижним. При растущем рынке — ближе к верхним ценам.  Вот ваша цена.

Если вы не торопитесь, то ставьте цену побольше. В крайнем случае, если вы ошиблись, то пару месяцев без одного звонка, или потенциального покупателя, поставят вас на место.

Если вы торопитесь, то конечно, ставьте цену немного ниже рыночной. А кроме этого ищите покупателей с простыми сделками. То есть тех, у кого на руках деньги, а не тех, кому нужно для того, чтобы расплатиться с вами, продавать свою квартиру, на которую еще даже нет покупателя.

Кроме риелторов, по объявлению могут приходить также и те, кто привык зарабатывать деньги незаконным путем. Под видом потенциальных покупателей бандиты проникают в дом, изучают поведение владельца, смотрят, какие ценности имеются в квартире. Если человек, который пришел посмотреть жилплощадь, кажется подозрительным, попросите предъявить паспорт. Договориться о том, чтобы покупатель взял с собой документы, можно еще в телефонном режиме. Порядочного человека такая просьба не испугает. А вот большинство «ненастоящих» покупателей приходить не захочет.

Стоит тщательно выбирать время для организации просмотра. В идеале это должно быть светлое время суток. Если днем организовать встречу не удается (например, клиент работает допоздна), пригласите друга или соседа. Таким образом можно обезопасить себя от сомнительных личностей.

Осмотр помещения в темное время имеет свои преимущества. Если в квартире присутствуют недостатки, потенциальный покупатель их попросту может не заметить.

Какие нужны документы?

После получения всех согласований с банком, владелец квартиры может начать искать потенциального покупателя на свою квартиру. Самым оптимальным вариантом в данном случае будет покупатель, у которого уже имеется необходимая денежная сумма на покупку квартиры. В таком случае лишь потребуется согласовать все вопросы и получить деньги за недвижимость. После подписания всех договоренностей следует заключить с банком соглашение о переводе долга. В этом случае, новый владелец квартиры получает право собственности на новую жилплощадь и обязуется выплатить банку оставшийся долг прежнего хозяина.

Подоходный налог при продаже квартиры или комнаты

Нововведение Минфина касается изменения права на полное освобождение от подоходного налога при продаже квартир. Сейчас при продаже недвижимости Налоговый кодекс позволяет гражданам не платить подоходный налог со всей вырученной суммы - при условии, что квартира, дом или земельный участок находился в собственности более трех лет. Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем три года, из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

 

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный. налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры (при условии, что она находилась в вашей собственности менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб. Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%.         Согласно Налоговому Кодексу РФ, вступившему в действие с 01.01.2005г., действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 3-х лет. Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры - купили, приватизировали, получили по наследству, - срок, после которого Вы будете освобождены от уплаты налога, составляет три года с того момента, как Вы стали собственником. Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки). Если продавец является собственником квартиры менее трех лет, он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если Вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 3-х лет, то при продаже недвижимости Вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и Вы решили ее продать до истечения 3-х летнего срока, Вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель     

Выгоднее продать квартиру без агентства именно тогда, когда вам необходимы исключительно деньги, а не обменять одну квартиру на другую.

-порядок и срок подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

В завершении разговора хотелось бы упомянуть о том, что продавцу, перед приходом покупателя, следует тщательно убрать квартиру, в некоторых случаях, можно даже сделать небольшой ремонт – например, наклеить самые простые обои, отремонтировать сантехнику – это придаст помещению свежий вид. Основательный ремонт делать не нужно, т.к. впоследствии окупить его завышенной стоимостью при продаже практически невозможно. Кроме того, если есть возможность, желательно вывезти часть (либо всю) мебель, в крайнем случае, все лишние предметы желательно убрать – это даст возможность покупателю оценить метраж квартиры.

7. обращайтесь к профессионалам

8. оформлять сделку самостоятельно рискованно.

Следуя этим простым советам, вы сможете максимально быстро выгодно для себя продать недвижимость.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление