Продать квартиру с обременением

Выкуп и продажа квартиры с обременением является сложной и рискованной операцией, на которую идут очень немногие компании.

Что такое обременение?

Обременение — это юридически обоснованные условия, которые ограничивают право собственника на распоряжение своим имуществом. Все ограничения заносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Отметка о наличии обременения на объект недвижимости ставится в Свидетельстве о регистрации права собственности.

Риски на первичном и вторичном рынке

Наиболее защищенными сделками с недвижимостью можно считать приобретение квартир, предлагаемых на первичном рынке. Владелец новой квартиры в доме от застройщика имеет минимальные шансы столкнуться с сюрпризами в виде обременения, наложенного на квартиру и в значительной степени ограничивающего возможности владельца в полной мере распоряжаться его собственностью.

Ситуация на вторичном рынке жилья является прямо противоположной, потенциальный покупатель вынужден быть максимально внимательным и тщательно проверять – нет ли у предложенной квартиры «приданного», которое может принести немало хлопот. Однако не стоит сразу отказываться от рассмотрения варианта приобретения «проблемной» квартиры, поскольку именно наличие проблем может сделать цену весьма привлекательной, а привлечение хорошего риэлтора поможет покупателю защитить себя от рисков.

квартира с обременениемСистема продажи обремененной квартиры сложнее, чем составление обычной купли-продажи. Есть два варианта осуществления сделок, которые отличаются принципиальным моментом, заключающимся в моменте и условиях снятия залога с квартиры – до или после перехода прав собственности на квартиру в руки покупателя.

Если рассчитываете на максимально выгодную сделку, лучше всего обращайтесь в компании, которые в течение многих лет практикуют продажу и приобретение недвижимости на московском рынке. К таким компаниям относится и агентство «Респект Недвижимость». Наш опыт позволит нам предложить вам наиболее приемлемые условия и продажа квартиры с обременением произойдет в максимально короткие сроки и с выгодой для вас.

Агентство Респект Недвижимость

Между нынешним владельцем квартиры и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что покупатель передает продавцу сумму, необходимую для выплаты остатка долга банку. В день списания платежа покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности заемщика по кредиту, на текущий счет продавца в банке, чтобы банк мог эту сумму списать и выдать заемщику подтверждение, что обременение с квартиры может быть снято.

Особенности продажи обремененной недвижимости

Основная сложность сделки с обремененной квартирой заключается в том, что покупателю необходимо удостовериться, что полученная сумма была использована продавцом для погашения задолженности по кредиту, а не потрачена на какие-то иные цели.

«Для того чтобы подстраховаться, покупатель может внести деньги на счет продавца за час до окончания работы банка и оставаться с продавцом до момента списания средств со счета. Поскольку банки в своей работе ориентируются на московское время, списание происходит в конце того же дня, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова. — Дополнительной гарантией может стать перечисление денег продавцу через кассу банка. В этом случае у покупателя будет квитанция, в которой указано, что он перечислил денежные средства на счет продавца».

Арендаторы, рентополучатели и подопечные – обременители

Если такого пункта нет, а до окончания срока договора ещё долго и квартиру нужно продать срочно, в договоре купли-продажи укажите, что существует обременение в виде аренды.

Возможные трудности

Но все же при покупке квартир с обременением, можно столкнуться большими трудностями.Подписание договораНапример: покупатель перед заключением договора купли-продажи закладывает деньги, предназначенные для покупки жилья в банковскую ячейку, банк их проверяет и разрешает снять обременение. И когда квартира уже освобождена из-под залога, продавец отказывается от сделки. Покупателю нужно будет через суд обязать прежнего владельца завершить сделку или возместить оплаченные денежные средства.Чтобы избежать подобного случая, необходимо оформлять предварительный договор задатка.Еще один пример: квартира продана и долговые обязательства перед банком выполнены, но бывший владелец не съезжает. В данном случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании бывшего владельца утратившим право пользования и выселении. Рассмотрение таких исков может затянуться надолго.Торги по продаже имуществаТорги по продаже заложенного имущества организуются органами, которые осуществляют исполнение судебных решений, проводятся они по месту расположения данного имущества. Организатор торгов информирует об их проведении не позднее, чем за 10 дней, и не ранее чем за 30 дней до дня торгов. Лицами, желающими поучаствовать в публичных торгах, вносится задаток (не более 5% начальной стоимости заложенного имущества).Победителем публичных торгов признается лицо, которое предложило большую цену. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены заключается договор купли-продажи недвижимости. Данный договор, а также протокол о результатах торгов являются основанием для регистрации соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Проведение аукциона отличается от публичных торгов. Первоначальная цена залогового имущества определяется, на основании экспертной оценки. Информация о проведении аукциона публикуется в периодическом издании (официальном ресурсе исполнительной власти) в срок от 6 – 13 дней до даты проведения. Желающие участвовать в аукционе также вносят задаток, не превышающий 5% от начальной цены.

Как снять обременение? Фото: Kzenon - Fotolia.comЧтобы снять обременение на квартиру, заемщик должен погасить кредит полностью, со всеми процентами и штрафами, указанными в условиях договора. Залогодатель обращается в банк с просьбой подать заявление в регистрационный отдел о снятии обременения с жилья, которое является залогом по ипотечному кредиту. В случае окончательного погашения кредитной задолженности по ипотеке регистрационная запись об обременении квартиры считается погашенной, и на свидетельстве о регистрации права собственности должен стоять штамп, подтверждающий снятие обременения. Пока заемщик не выполнил все кредитные обязательства полностью, он не может без уведомления банка распоряжаться недвижимостью, квартира может быть реализована «с молотка» для компенсации банковского долга. Но, как правило, до суда не доходит, и кредитный комитет с заемщиком решают проблему мирными способами, например: продажа обременительной недвижимости с последующей выплатой кредитной задолженности. Чаще всего банки дают согласие собственникам на продажу своих квартир, ведь банк интересует не конкретная квартира, а погашение задолженности по кредиту. После согласия банка, владелец квартиры должен найти покупателя. Если нашелся покупатель на квартиру с обременением, в банке, где она была заложена, оформляют сделку, после которой с объекта снимают ипотечное обременение.

Процедура купли-продажи недвижимости, которая находится у банка в залоге, отличается от стандартной сделки с жильем:

  • покупатель квартиры берет в аренду две ячейки;
  • в банковской ячейке покупатель оставляет сумму для погашения кредита;
  • если средства остаются, то остаток переходит в ячейку продавца квартиры;
  • после получения причитающихся денег банк выдает справку о погашении кредита;
  • впоследствии стороны заключают договор купли-продажи с регистрацией ;
  • после процедуры регистрации новому хозяину квартиры выдают выписку о снятии обременения на его собственность;

По завершении всех операций продавец забирает из ячейки свой остаток, а покупатель получает право собственности.

При покупке-продаже ипотечного кредита, прежде всего, нужно получить согласие банка на смену заемщика. Если одобрение получено, производится переоформление кредита.

Для этого продавец, покупатель и уполномоченный сотрудник банка подписывают соглашение о переходе всего долга по кредиту на нового заемщика – покупателя квартиры, в котором устанавливается его обязанность выплатить задолженность, а также другие условия кредитования. Обременение с квартиры снимается лишь после полного погашения задолженности.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление