Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?

Российское законодательство изменилось с 01.01.2016 года и теперь данная статья не отображает в полном объёме юридические особенности по продаже доли. За подробной консультацией обращайтесь к нотариусу  по месту жительства.

Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года

Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года.

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости. Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации. При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар. «Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова. – И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше».

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, ЭТО ОЧЕНЬ ВАЖНО:преимущественное право покупки доли

Часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это разные понятия. Почувствуйте разницу (я повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ», которое есть у собственника другой доли в квартире и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которое может быть, например, у залогодержателя или опекуна. Понимаете?

Разрешение на продажу доли в квартире просто противоречит смыслу Конституции РФ, где в статье 35 сказано, что каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Под правом РАСПОРЯЖАТЬСЯ понимается также право на отчуждение имущества. Поэтому никто не вправе запретить продавать долю в квартире, если это не установлено договором (залога, ренты и т.д.), а преимущественное право покупки всего лишь направлено на защиту интересов других долевых собственников, чтобы они имели возможность увеличить своё владение в общем имуществе или даже чтобы не создавать новые конфликты, когда появляются новые владельцы в квартире. Но часто другие собственники этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а просто создать ему трудности в продаже. Вот и начинают некоторые думать, что нужно разрешение.

А ещё Федеральная регистрационная служба, т.е. орган осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, часто игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, поскольку понимает преимущественное право покупки доли квартиры как РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ доли в квартире. Почему?

Сложилась такая ситуация:

Все выше сказанное относится к продаже доли в общей долевой собственности, т.е. когда один из собственников наряду с остальными собственниками пользуется всей квартирой или домом. Однако возможен вариант, когда общая долевая собственность прекращается (в основном это касается продажи части жилого дома), а вместо нее возникает собственность на части жилого дома по отдельности, независимые друг от друга, которые впоследствии возможно продавать как самостоятельный объект. На юридическом языке это называется выделение доли в натуре.

«Самостоятельная» доля«Продать часть дома возможно лишь после предварительного раздела объекта. Реальный раздел дома по фактическому пользованию возможен только при технической и правовой возможности и может произойти лишь в том случае, если эти части будут отвечать всем признакам, характеризующим «жилое» помещение», – поясняет юрист юридической фирмы «РБЛ» Елена Калашникова.


18.07.2016 - Ирина Григорьева

Здравствуйте! Мой брат через нотариуса направил заявление о продаже 1/5 доли в двухкомнатной квартире общей площадью 40 кв.м. Заявленная стоимость явно завышена. Заказные письма пришли остальным четырем владельцам долей на наш адрес, но моя дочь давно здесь не проживает и не прописана. Будет ли необх

Ответ на вопрос дан по телефону.


14.07.2016 - Людмила Давыдова

может ли сын продать квартиру без ведома отца, имея 1/2 долю в ней? Квартира приватизирована, ордер выписан на имя отца.

Ответ на вопрос дан по телефону.


09.07.2016 - Алла Волкова

Здравствуйте, ия! Буду признательна. если проясните ситуацию. В 4-х комнатной квартире (приватизирована) проживаю с бывшим мужем, дочерью(33 года) и её сыном (14лет). С бывшим мужем разведена уже 10 лет назад.Собственность по 1/2 на меня и внука. Отношения с дочерью очень непростые. Дочь всё вр

Ответ на вопрос дан по телефону.


30.06.2016 - Дарья Виноградова

Здравствуйте!!!!подскажите могу ли я продать свою и детей 3/4 части дома,если у бывшего мужа тоже 1/4.

Ответ на вопрос дан по телефону.


25.06.2016 - Владислав Лавников

Здравствуйте! Как узнать сколько стоит доля в приватизированной квартире. 1/4 в двухкомнатной кв.


25.06.2016 - Анатолий Мазурук

здравствуйте хочу продать долю в 2х к. квартире свою долю на сахалине как это сделать и к кому обратиться?


20.06.2016 - Андрей Тюменцев

Здравствуйте! Хочу продать 1/4доли квартиры своей сестре (у нее тоже имеется 1/4 доли) Как лучше это сделать? И нужно ли уведомлять остальных собственников (папу и совершеннолетнего сына сестры)

Ответ на вопрос дан по телефону.


16.06.2016 - Евдокия Степанова

ия, добрый день! Подскажите пожалуйста как мне быть. Я в разводе (есть сын 14 лет). Есть 1-я комнатная квартира оформлена на меня и бывшего мужа. Хотели продать, я нашла покупателя, а муж отказался продавать свою долю, сказал, что выкупит моя долю сам. НО сам тянет с выкупом моей доли уже 6 мес


09.06.2016 - Геннадий Водохлебов

Здравствуйте, если квартира преватизирована и я имею в ней свою долю и прописана там. имею ли я права продать ее


04.06.2016 - Вадим Котлубеев

Здравствуйте ! Хочу выкупить у бывшего мужа 1 из 3 долю в 3-х комнатной квартире , сумма оговорена и он на её согласен , может юрист составить договор купли продажи или это как -то по другому ????

Ответ на вопрос дан по телефону.


01.06.2016 - Надежда Большакова

Здравствуйте, мне нужна консультация по продаже доли в квартире, это возможно?


01.06.2016 - Елизавета Андреева

Здравствуйте! Такой вопрос. Квартира приватизирована на двух человек: мать и меня, я прописана в другом городе и живу по месту прописки. Может ли мать без моего согласия продать квартиру?

Ответ на вопрос дан по телефону.


28.05.2016 - Леонид Клунников

3х комнатная квартира приватизирована.доли на меня маму и внучку.может ли внучка сдать свою долю без моего согласия?

Ответ на вопрос дан по телефону.


26.05.2016 - Елена Орлова

Хочу продать долю одна третья часть квартира приватизирована в Анапе

Ответ на вопрос дан по телефону.


25.05.2016 - Егор Малько

Как решается этот вопрос в судебном порядке?

Собственники долей в квартирах часто пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они идут к адвокатам, которые убеждают их в положительном исходе дела, и начинают судебные тяжбы, долгие и достаточно дорогие, а, самое главное, совершенно бесполезные. Конечно, адвокаты клиентов не обманывают, положительная судебная перспектива есть, но решает ли это вопрос?

Часто подаётся иск об устранении препятствий в доступе в спорное помещение и, если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Такая возможность появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему размеру соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей обычно не возникает. Суд  чаще всего удовлетворяет данное требование собственника, а что это даёт реально?

Собственник доли, победивший в суде, имеет возможность только однажды попасть в квартиру с помощью судебного пристава. После того, как решение суда будет выполнено, судебный пристав не будет вместе с истцом заходить в квартиру каждый раз, когда он столкнется с закрытой дверью. «Слабый» с «сильным» в одной квартире и не выживет. Данное положительное решение суда недейственный инструмент в решении этой проблемы и может оказать на «сильного» только психологический эффект.

Определение порядка пользования помещением не принесёт «слабому» и какой-то особенной пользы, потому что жить совместно с «сильным», даже на уровне коммунальной квартиры, он не сможет. 

Наконец, можно воспользоваться схемой залога. В таком случае покупатель на условиях возвратности предоставляет продавцу денежные средства, а продавец в качестве обеспечения по займу предлагает долю в квартире. Разумеется, потом денежные средства не возвращаются, подписывается отступное, деньги остаются у продавца, а заложенная часть квартиры переходит в собственность залогодержателя. Правда, как и в предыдущем примере с использованием механизма дарения, все же существует вероятность, что данную сделку могут притворной, напоминают представители агентств недвижимости.

  При продаже хоть квартиры, хоть доли в ней, подразумевается, что вы получили доход и обязаны задекларировать его и уплатить налог в размере 13%. Тут тоже есть свои нюансы: статья 220 Налогового кодекса разъясняет, что если продавец владел имуществом дольше трёх лет, от налога он освобождается.

Если этот срок короче, то продавцу предоставляется вычет в размере миллиона рублей от продажи имущества. На долю квартиры вычет будет соразмерно доле. Налог посчитать очень просто:Размер проданной доли умножьте на миллион и вычтите продажную цену. Если сумма положительная, налог не уплачивается, он платится в размере 13% от отрицательной суммы.

Вопрос о возможности фактического проживания в квартире, имея в собственности долю, очень неоднозначен. Это связано с тем, что доля - это понятие скорее правовое и не привязано к реальным квадратным метрам. Суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника, а именно: имеет ли собственник иную площадь для проживания; есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы или он одинок; каково его финансовое положение и прочее. То есть, в суде сособственникам необходимо доказать, что именно они должны иметь права на проживание в квартире (естественно, это применимо к ситуации, когда долей много, например, 1/240 - хотя такое мелкое дробление, слава богу, нетипично). Может получится, что тот, кто имеет 1/3 долю в квартире одинок и, при этом, имеет другое жилье в собственности, в результате, он не сможет проживать в спорной квартире. А тот, у кого 1/240 доля в праве, имеет детей, а другое жилье у него отсутствует, он как раз и будет иметь возможность проживать в квартире.

В тоже время, зарегистрироваться на площадь можно при наличии в собственности любой доли, при этом, собственник доли может это сделать без согласия других собственников.

Позвоните по номеру и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Поделитесь полезной статьей:

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление