Госдума приняла поправки по налогу при продаже недвижимости

Госдума приняла в ключевом втором чтении поправки к Налоговому кодексу, которые меняют принципы взимания 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимости. На этапе итогового третьего чтения, которое должно состояться в ближайшее время, изменения уже не вносятся.

Нововведения приняты в рамках проекта федерального закона №527250-6 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (в части совершенствования налогового администрирования налога на добавленную стоимость, налога на доходы физических лиц и налога на прибыль организаций). Инициатором поправок выступил председатель комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров.

Согласно действующим параметрам Налогового кодекса, доходы от продажи любого имущества, которое находится в собственности более трех лет, не облагаются налогом.

Если же вы владеете недвижимостью более трех лет, вы вообще не платите налог на доходы со всей суммы покупки (с января 2010 года продавцы недвижимого имущества, которое принадлежало им не менее трех лет, освобождены от подачи декларации, эти доходы не подлежат налогообложению, налоговую декларацию заполнять не нужно. Эти изменения распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2009г.).

Рассмотрим типичные заблуждения, возникающие при порядке исчисления размера налога при продаже недвижимости

Однако, каждый владелец доли в праве собственности на квартиру, продавший свою долю по отдельному договору купли-продажи, вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Соответствующее разъяснение было согласовано с Минфином России и доведено письмом ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected] до налоговых органов и налогоплательщиков.

Если не вся квартира, а какая-то ее доля находилась в собственности физлица более трех лет, но размер доли данного лица изменился (например, увеличился) менее трех лет назад, то доходы от продажи гражданином этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц, поскольку переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество, т.к. независимо от изменения размера долей в праве собственности, квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет. (Письмо Минфина России от 17.02.2012 N 03-04-05/9-189).

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее 3 лет, было продано как единый объектправа собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублейраспределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственностипо отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределыприменяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

Чем обернется изменение кадастровой оценки жилья?

Представители Управления Росреестра говорят, что к этому моменту кадастровая стоимость определена для большинства объектов, расположенных на территории Красноярского края.

«Кадастровая оценка на территории Красноярского края проводилась в 2011 году по объектам недвижимости, которые находились в кадастре недвижимости на 1 июля 2011 года. Всего было оценено 1,455 миллиона объектов на территории Красноярского края, — рассказывает начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин. — Результаты кадастровой оценки утверждены постановлением правительства Красноярского края № 15 п от 18.01.2012. Для объектов, введенных в эксплуатацию позднее, при постановке на кадастровый учет существует порядок определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113. Так, если объект недвижимости впервые ставится на кадастровый учет (квартира в новостройке), берется среднее по кадастровому кварталу значение удельного показателя (средняя стоимость квадратного метра) для жилых помещений, умноженное на площадь квартиры. Эти данные используются органом кадастрового учета».

В первом случае собственнику необходимо доказать, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения. Во втором подтверждением того, что стоимость квартиры была завышена, может стать определение ее рыночной стоимости.­

«Если объект был оценен в рамках оценочных работ, собственнику необходимо представить в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2011 года (дату кадастровой оценки). В случае же, если квартира впервые учтена в государственном кадастре недвижимости на более позднюю дату, нужно в первую очередь проанализировать сведения, содержащиеся в кадастровой справке об объекте недвижимости, которая должна быть предоставлена в комиссию. В кадастровой справке содержится информация о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и реквизитах акта об утверждении кадастровой стоимости», — рассказывает начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин.

В перечень документов, которые необходимо предоставить в комиссию для оспаривания кадастровой стоимости, входит заявление (образец заявления размещен на сайте Росреестра https://rosreestr.ru в разделе «Кадастровая оценка», подраздел «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», и подсайте краевого Управления https://to24.rosreestr.ru в разделе «Кадастровый учет», подраздел «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости»), кадастровая справка о кадастровой стоимости, нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов, подготовленный оценщиком рыночный отчет (в том случае, если основанием для пересмотра кадастровой стоимости является установление рыночной стоимости объекта), положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков к этому отчету (если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30 %).

Комиссия должна рассмотреть заявление в течение месяца. Кроме того, собственник вправе добиваться пересмотра кадастровой стоимости объекта через суд.

Читайте также: Порядок оплаты и расчет налога на дарении недвижимости в 2017 году

Какие документы предоставить налоговой инспекции в 2017 году?

В окружную налоговую инспекцию помимо 3-НДФЛ необходимо собрать пакет документов, причем предъявлять будете как оригиналы, так и копии, которые останутся в деле.

Конечно, всех пенсионеров интересует, как продать квартиру менее 3-ёх лет в собственности без налога?

Либо продавать квартиру за цену, которая меньше 1 млн. рублей, либо подождать пока «стукнет» 3 года. В первом случае, имущественный вычет «перекроет» продажную цену, и налоговая база будет равна 0.

Во втором случае, имущественный вычет предоставляется на всю цену продажи, то есть налоговая база опять равна 0.

При продаже в долевой собственности

Если квартира находилась в общей долевой собственности, то налоговый вычет предоставляется один раз, и «делиться» между собственниками по договорённости.

Право на вычет будет иметь только один собственник. Об этом говорится в п. 3 ст. 220 НК РФ.

Если же продаваемая квартира находится в долевой совместной собственности, то и вычет распределяется пропорционально доле каждого собственника.

Например, в квартире 4 собственника, с равными частями владения. Вычет в 1 млн. рублей делится на 4 части – то есть каждый собственник имеет право получить вычет со своей сумы продажи в размере 250 тысяч рублей.

«Если в договоре указать гораздо меньшую сумму за недвижимость, то не придется платить налог»

Да, не придется. Но рискует в этом случае не только продавец, но и покупатель. При признании данной сделки по суду недействительной покупатель просто лишается приобретенного жилья, а продавец получает наказание соответственно судебному решению. Помните, что налоговые органы прекрасно осведомлены о таких схемах, и вопрос о разнице в стоимости (в сравнении с рыночной ценой) непременно возникнет. И еще один нюанс: продажей жилья на сумму менее 1 млн продавец лишает себя шанса на возврат 13% с покупки квартиры.

«Продаю квартиру, в которой проживал всю жизнь – надо ли платить налог?»

Не надо, если прошло 3 года с момента получения вами жилья в собственность. В остальных случаях - надо. То есть, правила действуют независимо от того, сколько лет вы в квартире прожили.

Согласно Гражданскому кодексу, физическое лицо освобождается от налога только при получении квартиры по наследству. Налог на продажу квартиры полученной по наследству ничем не отличается от продажи квартиры, приобретенной за свои средства.

Единственный нюанс — в такой ситуации вы не сможете воспользоваться схемой «доход-расход», так как вы не понесли никакого расхода. И, продавая такую квартиру, вы сможете только использовать имущественный вычет.

В заключение стоит сказать, что платить налог с продажи квартиры надо обязательно. Нарушение Налогового кодекса Российской Федерации, а именно, уклонение от уплаты налога при продаже недвижимости, влечет за собой уголовное преследование согласно статьи 198 УК РФ. В зависимости от нанесенного ущерба, это может повлечь штраф или лишение свободы.

Если данная статья оказалась полезна вам – понажимайте кнопки социальных сетей, расположенные ниже. До встречи на страницах сайта.

Гузель Минязова

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление