Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке

Статья из раздела Частые вопросы.

Рынок недвижимости – динамично развивающаяся отрасль, в силу совершенствования материалов производства, разработки различных инновационных методов производства работ, также, стоимости земельных участков и прочих факторов, стоимость объектов недвижимости растет в стабильной геометрической прогрессии. В частности, на рынке жилой недвижимости эта ситуация обусловлена территориальным размещением объекта, годом ввода в эксплуатацию, наличия близлежащих благоустроенных прилегающих территорий и так далее.

Собравшись совершить покупку такого дорогостоящего вида имущества, будущий покупатель решает множество вопросов касательно необходимых характеристик, которыми должен обладать объект жилой недвижимости. Среди большого количества вопросов такого толка имеют место быть такие наиболее важные из них, как:

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов – нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь – особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

  • «Прямые деньги» – один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
  • Ипотека – бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
  • Одновременная продажа и покупка – к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Пять правил успешной покупки жилья 


Первое правило: Перед покупкой жилой собственности обязательно изучите правоустанавливающие документы на нее. 


Все начинается с выбора района, в котором Вы хотите жить. Не слишком доверяйте воспоминаниям о любимых с детства местах – скорее всего, Вы там просто прогуливались и точно не обращали внимания на количество детских садов, школ и магазинов. Через Интернет в базе недвижимости изучите ценовой диапазон выставленных квартир и, убедившись, что есть из чего выбрать по Вашему бюджету, еще раз прогуляйтесь по любимым районам, желательно в час пик. Поверьте, Вас могут ждать разочарования. Наконец, когда подходящие районы выбраны, приступайте к тщательному мониторингу предложения. Будьте готовы к тому, что если Вы ищете квартиру в базах Интернета, в 99 % случаев Вы попадете на посредников.

Цена вопроса: Ваше времяНеобходимые документы: нет

Рекомендация № 4: проверьте выбранный вариант

           Согласно гражданскому кодексу, при продаже доли в квартире или комнаты, продавец обязан предложить выкупить её соседям/долевым сособственникам. Иногда это сделать трудно и продавцы различными путями обходят данное требование законодательства.

Нарушение прав супругов.        6.

         По семейному кодексу, имущество нажитое в браке является общей собственностью супругов. И, естественно, распоряжаться им они должны вместе. При сделках с недвижимостью таковое распоряжение оформляется в виде нотариального документа одного из супругов о согласии на продажу. К сожалению на практике нередко вскрываются случаи, когда это правило не соблюдается.

Если же вы передаете деньги из рук в руки, обязательно получите расписку на полную сумму договора. Она пригодится на случай непредвиденных обстоятельств и при получении имущественного налогового вычета, для оформления которого необходимы платежные документы, подтверждающие факт передачи денег.

При сделке внимательно проверяйте все документы, которые подаются в рег. палату. Сотрудники по недосмотру могут совершить ошибку в заполнении паспортных данных или фамилий.

Сделка состоялась, что дальше?

Ждем регистрации права собственности и делаем ремонт.

Вы нашли подходящий вариант, нужно ли попытаться снизить цену? Попытаться — да, даже если у вас есть вся необходимая сумма. Особенно, если вы пробовали самостоятельно оценить квартиру (как делали это раньше, когда приценивались к покупке), или ваш риэлтор говорит, что квартира стоит слишком дорого, для торга вам нужны аргументы.

Не начинайте торг по телефону или сразу при первом же осмотре квартиры. Не будьте резки и высокомерны, указывая на недостатки квартиры, ваша задача — расположить к себе продавца. Покажите, что вы твердо хотите купить квартиру. Назовите сумму ниже той, что готовы отдать — пусть у продавца будет шанс «поднять» цену.

Укажите на плюсы квартиры (например, вам очень нравится район, зеленый сквер рядом и большие светлые окна квартиры), потом мягко укажите на имеющиеся минусы, которые потребуют от вас дополнительных расходов: нужно будет утеплить квартиру, поменять сантехнику, сделать шумоизоляцию. Но не акцентируйте внимание на недостатках слишком эмоционально, ведь люди жили в этой квартире и это был их дом.

Чаще всего продавец готов снизить цену и немного уступить. Если вы в состоянии быстро провести сделку и заплатить наличными — это аргумент в вашу пользу.

Но помните, что продавец в любом случае не обязан снижать цену. Если вы заинтересованы в покупке именно этого варианта — вам придется брать его за назначенную цену.

Прежде, чем купить квартиру, рекомендуем проверить все ли документы в порядке:

  •  Является ли продавец собственником данной квартиры? Если квартира продается по доверенности, необходимо проверить документы, подтверждающие собственность. Уже на этапе просмотра квартиры вы можете попросить предоставить оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов.
  •  Не состоит ли владелец на учете в полиции или психоневрологическом диспансере? Данную проверку лучше поручить юристу или риэлтору.
  •  Нет ли невыписанных жильцов, в том числе, находящихся в местах лишения свободы или несовершеннолетних?
  •  Нет ли на квартире обременения, залога или ареста?
  •  Какие существуют дополнительные способы защиты приобретаемой недвижимости?

Проблемы могут возникнуть в том случае, если в купленном вами жилье прописаны люди. Конечно, по закону со сменой собственника они утрачивают свои права на проживание в этой квартире, но это произойдёт не автоматически. И если они не спешат выписываться сами, то вам придётся делать это по суду. А до этого они в соответствии с регистрационной записью в их паспортах имеют право проживать по месту регистрации, и полиция будет на их стороне. Поэтому, во избежание лишних проблем проверьте, что на покупаемой жилплощади никто не прописан, или по договору они обязаны выписаться до заключения сделки.

Ещё один момент, который может отравить вам радость от покупки, это долги коммунальным службам. После того, как квартира перейдёт в вашу собственность, разбираться с этими долгами придётся уже вам, с бывшего владельца вы вряд ли сможете получить эти долги, а за неуплату электричество, газ и т.д. отключат-то вам! Поэтому нужно выяснить, все ли коммунальные услуги полностью оплачены на момент покупки.

Сделка по недвижимости, а соответственно и договор, подкрепляющий эту сделку, считаются недействительными до тех пор, пока они не зарегистрированы государством. Только после этой регистрации сделка получает юридическую силу.

Девятый - акт приема-передачи объекта

После того как все предыдущие этапы пройдены, остается последний шаг - непосредственная передача объекта от продавца покупателю. Когда сделка действительно закрыта? Когда соблюдены следующие условия:

  • 1) квартира освобождена от вещей прежних владельцев,
  • 2) новым хозяевам передан комплект ключей,
  • 3) подписан акт приема-передачи недвижимости,
  • 4) собраны документы, подтверждающие отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д.,
  • 5) лицевые счета прежних хозяев закрыты,
  • 6) прежние владельцы сняты с регистрационного учета.

«Определить недостатки и достоинства домов по их типу достаточно сложно, так как практически в любом типе здания есть свои плюсы и минусы. Одними из наиболее неликвидных считаются хрущевки из-за маленького метража квартир и неудачной планировки. К самым ликвидным и дорогим на сегодняшний день относят квартиры в монолитных домах. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая простор фантазии в обустройстве жилого пространства. Немаловажным при выборе квартиры является критерий безопасности. К положительным моментам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, домофон и консьержа на входе в подъезд. Также немалое значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. В любом случае, полную информацию о желаемом объекте может дать специалист-риэлтор, который знает недостатки и положительные стороны предлагаемого объекта».

Линар Рафкатович, начальник отдела информации и аналитики ООО «ТД «Аском»:

«При осмотре квартиры во Владивостоке, так и в Приморском крае в целом, я бы, прежде всего, учитывал криминогенную обстановку в том или ином городе и районе. Большую роль при выборе жилья играет расположение общественного транспорта и наличие парковочных мест возле дома. Нельзя упускать из виду состояние придомовой территории, наличие детских площадок. При выборе квартиры необходимо учитывать время, которое вы будите тратить на путь от дома до места работы. Что касается хрущевок во Владивостоке, то они пользуются популярностью на рынке вторичного жилья, так как находятся в более экологически чистых районах (там есть и зеленные насаждения, и места для отдыха, и площадки для детей и так далее), социальная среда более однородная, в подъездах отсутствуют мусоропроводы, что делает подъезды опрятнее и отсутствует зловонье.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление