Мозаика Newsland – комментарии, дискуссии и обсуждения новости

Один из самых ответственных и рискованных этапов сделок с недвижимостью – передача денег от покупателя продавцу. Многочисленные схемы расчетов, существующие на рынке недвижимости, позволяют выбрать наиболее подходящую форму оплаты как для покупателя, так и для продавца. Как правильно передать деньги, чтобы не оказаться обманутым, об этом – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».

Когда приходит «час X»

Время произвести взаиморасчеты, как правило, наступает перед самым выходом на сделку. То есть в промежутке между подписанием договора купли-продажи и сдачей его на государственную регистрацию сделки и переходом права собственности.

Еще на этапе заключения авансового договора стороны оговаривают вариант, место и порядок передачи денег.

Существуют такие формы расчета:

Несмотря на то, что в нотариально заверенном договоре купли-продажи чёрным по белому обозначено, что договор подписан сторонами после получения продавцом денег за квартиру, суд принимает заверения продавца в том, что денег он не получал… Короче говоря – «Да здравствует наш суд, самый справедливый суд в мире»!

Выводов из этой истории несколько. Первое – нужно договариваться о том, что в период «получение задатка – совершение сделки» все прописанные в квартире лица должны из неё выписаться. Проверьте выполнение этой договорённости!

Второе. При передаче денег необходимо получить от продавца ключи от квартиры и (в крайнем случае, вместе с ним) сразу же отправиться в уже свои апартаменты. Лучше, чтобы к тому моменту, когда произойдет оформление сделки купли-продажи квартиры, вещи продавца покинули пределы квартиры. Если это не так, то приехав вместе с ним, проследите за их отправкой.

Т.е. сразу же после сделки вы должны фактически оказаться и находиться в своей квартире, поменять замки, а лучше – поменять их вместе с входными дверьми, если последние не внушают доверия.

Порядок расчета при покупке квартиры – как не переплатить лишнего?

Тарифы и условия ОАО «Балтийский Банк» За аренду сейфа (ячейки) для индивидуального пользования арендаторами — физическими лицами с особым режимом доступа за одни сутки на срок 30 дней 1080−1500 включая НДС3

Дополнительное соглашение об условиях доступа к депозитарной ячейке. В нем указываются условия и сроки доступа к ячейке, а также лица, имеющие на это право (например, покупатель и продавец), их паспортные данные. Доступ к ячейке можно оформить и на доверенное лицо. Для этого необходимо внести его в дополнительное соглашение или оформить на него доверенность по образцу, выданному банком, либо заверить ее нотариально.

Для того чтобы получить доступ к ячейке, необходимо выполнить условия дополнительного соглашения. Помимо зарегистрированного в УФРС договора купли-продажи, в условиях доступа можно указать иные документы по договоренности сторон (выписка из домовой книги, копии других правоустанавливающих документов при альтернативных сделках и т. п.), т. е. ячейка может помочь не только в расчетах по сделке, но и быть инструментом воздействия, например, по своевременной выписке. Также если продавцов несколько, и покупатель опасается, что кому-то из них не передадут часть его денег, то будет разумным в дополнительном соглашении указать их одновременный доступ при выемке денег.

Многие мало себе представляют схему проведения сделки. Можно рассмотреть ее на обычном примере сделки купли-продажи квартиры с тридцатидневной регистрацией договора купли-продажи квартиры. Предположительная дата сделки (закладки денег) – 1 марта.

Существует несколько правил, которых следует придерживаться при составлении расписки и которые помогут вам отстоять свои права в сложной ситуации:

  1. Расписка составляется только в письменной форме, иначе смысл ее теряется. Если же обратиться к судебной практике, становится понятно, что в качестве доказательств в делах, где оспариваются сделки купли-продажи недвижимости, судами принимаются только письменные документы, составленные с учетом всех необходимых требований. Безусловно, суд может заслушать показания свидетелей, но если они не имеют документального подтверждения, особого внимания он им не предаст. 
  2. Расписку лучше составлять от руки. Почему? Потому что именно в такой форме документ является весомым доказательством передачи покупателем денег в случае мошеннических действий продавца. Представьте ситуацию, когда продавец, получивший от покупателя деньги, вдруг заявляет, что денег он в глаза не видел, расписку же признает поддельной. Естественно, становится понятно, что он не просто забыл о факте оплаты, а хочет обмануть покупателя, оставив себе и деньги, и квартиру. В этом случае покупатель может подтвердить свою позицию при помощи каллиграфической экспертизы расписки. Точность данного анализа зависит, в том числе, и от количества рукописного текста. Если же расписка была напечатана, а рукой продавца была поставлена только его подпись, результат экспертизы может быть с некоторой погрешностью, а это даст повод продавцу и дальше настаивать на том, что расписка была сфабрикована. 
  3. Нотариальное заверение расписки не будет лишним. Чтобы совсем уж «капитально» обезопасить себя на будущее, можно призвать на помощь «главного» свидетеля, наделенного правом удостоверять подпись – нотариуса. Заверение расписки нотариусом сделает ее неопровержимым доказательством в суде. Кроме того, можно будет избежать и дорогостоящей экспертизы, которая, к тому же, делается не за один день.

Ячейка может быть арендована на срок от 1 до 2 месяцев. Возможны помесячная и подневная оплата. Средняя стоимость одной ячейки составляет от 1200 до 2600 рублей за месяц. Помимо ячейки, банк еще оказывает услугу по пересчету и проверке подлинности денежной суммы.

Процесс передачи денег происходит следующим образом:

Получили свидетельство о собственности? Поздравляем! Теперь у вас есть своя собственная квартира!

К содержанию

Акт приема-передачи и получение ключей

На каком этапе подписывать акт приема-передачи? Это вопрос ваших договоренностей с продавцом квартиры. Это может произойти и сразу после подписания ДКП, и после госрегистрации, а может и пару месяцев спустя — если вы разрешили продавцу пожить еще какое-то время в квартире. Конечно же, в ваших интересах получить ключи как можно раньше. А если уж продавцам так необходимо «дополнительное время», надо заключить с ними договор аренды и брать деньги за проживание по рыночным ставкам. Именно этого должен добиваться риелтор покупателя для своего клиента. В любом случае нужно следовать договоренностям, установленным на этапе аванса, а не пускать решение этого вопроса на самотек.

Акт приема-передачи квартиры следует подписывать в самой квартире и только после того, как вы убедились: состояние квартиры соответствует тому, что было в момент просмотра.

Рассказывает Анна Моисеева: «В печальную историю попал мой клиент, не выполнивший это условие. После подписания ДКП в банке, где бралась ипотека, настало время передачи ключей. Контрагенты уверяли, что бывшая собственница квартиры — пожилая женщина — не может приехать на квартиру по состоянию здоровья, и настаивали, что покупатель должен сам приехать к ней с актом приема-передачи. Я предложила другой вариант: родственники женщины приезжают на квартиру с актом, подписанным ею, и покупатель, осмотрев квартиру, ставит на документе свою подпись. Этот вариант защищал обе стороны и был оптимальным, однако клиент под давлением контрагентов решил пойти им навстречу. Я предупредила о рисках, но он махнул рукой:

а в чём кайф продавца???по какой-либо причине покупатель не платит деньги, тогда вариант 3:

1. продавец идёт в суд, он конечно выйграет, но потратит минимум 3 месяца.2. неполучив ни копейки денег он теряет время и получает прелести в Едином гос. реестре прав.Ладно, если будет рестируция и договор признают просто ничтожным, а если признают право на основании решения суда, тогда однуляется срок по налогам.

Вот радости-то он хапнул. Такие вещи можно делать с условием 1000 000р. в качестве частичной оплаты, и если что, то они не вернуться, хотя за невозврат тоже придется посудиться.


Цитата:От пользователя: courageous

А все эти ячейки и т.п. ерунда полная, поскольку в варианте изначального кидалова



А все эти ячейки и т.п. ерунда полная, поскольку в варианте изначального кидалова


почему ерунда? при ячейке вероятность кидалава всяко меньше, т.к. деньги не у одного и не у второго, а у незаинтересованного, неэмоционального лица (банка), который действует чётко по договору.

Re: Подскажите как лучше передать деньги при прода...  #563108 
Автор: muchomuchacho   Дата:   10 Дек 2012 19:37

что есть?


Цитата:От пользователя: courageous

Срок для оплаты


что есть?


Цитата:От пользователя: courageous

Срок для оплаты



Срок для оплаты


Я когда покупала квартиру,все делала через риэлторскую фирму и своего юриста!Договорились в какой день состоиться сделка,приехали с деньгами на фирму.Юрист с нашей стороны ознакомился с договором,дал добро и мы все подписали и передали деньги.

Юристы фирмы посчитали деньги и выдали расписку, где стояла подпись продавца,после этого передали нам документы на квартиру.Все состоялось быстро,без проблем,обе стороны остались довольны фирмой и друг другом:yes:

Shamanka добавил 1099400973:Так как мы покупали квартиру в строящемся доме походов БТИ у нас не было.Шла просто чистая продажа.Пришлось конечно потом ехать в строительную фирму,подавать заявление на смену инвестора.


Продавал квартиру в июле. Деньги получал в центральном ВОРУ непосредственно перед сделкой. Считали в комнатенке на втором (по -моему) этаже. Написал расписку с учетом доли риэлтера. Никаких вопросов. Подпиасал договор. Зарегистрировали. Риэлтера нашел по рекомендации."мы здесь работаем. люди в курсе" (с) ... нормальный обстоятельный тип.

Касательно инвесторов и уступок права требования по договору долевого участия в строительстве. Было пару судов по квартирам юнижстроя. Квартиры по договорам уступки права требования продавались двум покупателям. Один из покупателей - фирма, где я типа юрист. Е***ни на 3 года. В итоге признали догвор уступки права требования недействительным и применили последствия. Вернули стоимость (и то не пока что не вернули, а только исполлист получили) стоимость переданного нам права требования на момент передачи. История длинная и интересная только специалистам. Но я квартиру буду покупать только непосредственно у застройщика - т.е. по договору долевого участия без всяких там уступок прав требования или куплю готовую квартиру ибо ну его нафик.

в моем "черном списке" такие заказчики/застройщики как - юнижстрой, УКС Г. ВОЛГОГРАДА, подрядчики - ОАО ЗЖБИК.Это те, с кем я сталкивался непосредственно. Лично я квартиру купил у ЖБИ 1.


Зимняя_Вишенка

08.11.2004, 13:32

Деньги получала лично наличными когда продавала квартиру. Долго считала. Потом долго нервничала, пока ехала по городу домой.. Думаю счёт в банке-давольно удобно и безопасно. Жаль, что узнала о таком варианте только после продажи.


граф Глюкалоff

11.04.2005, 13:08

Насколько опасен для покупателя такой вариант купли жилплощади:1. Есть дом.2. Владелец - древние старики3. Старикам мотаться оформлять документы трудно (ну это и по ним видно)4. Старики предлагают - отдайте нам деньги, мы даём расписку (обычная, рукописная) и генеральную доверенность на оформление сделки. Жилплощадь освободаем и дальше - сами.


Владимир

11.04.2005, 13:28

граф Глюкалоff Нет ничего, что может помешать им швырнуть покупателя. :D На самом деле, скорее всего не кидают, но если кинут - задолбаешься с этих стариков что обратно получать.

Выбор есть!Тогда, когда Вы выбираете банк, тем самым выбираете и способ передачи денег, принятый в этом банке.В том случае, когда по условиям банка деньги передаются через депозитарий, опять же, банк определяет, через ячейку какого банка будут передаваться деньги.И если в самом банке-кредиторе нет депозитария, то деньги будут переданы через депозитарий другого банка.Причем этот депозитарий будет назван банком-кредитором.Надеюсь, Вы догадались, кто оплатит перевод денег из банка в банк?

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление