Как не стать обманутым дольщиком

Действующий закон об участии в долевом строительстве четко регулирует отношения между застройщиками и дольщиками и даже прописывает ответственность за несвоевременную сдачу объекта. Но, несмотря ни на что, ряды обманутых граждан продолжают пополняться. И дело даже не в том, что в законе имеются определенные изъяны. Многие строительные организации по нему просто не работают, а предлагают покупку жилого помещения в новостройке по так называемым серым схемам.

Покупка по предварительному договору

Суть покупки квартиры по предварительному договору сводится к следующему: клиент приходит в строительную компанию с целью вложить финансовые средства в строящийся объект. Там ему предлагают заключить предварительный договор, по которому в будущем (после ввода объекта в эксплуатацию) застройщик и клиент подпишут основной договор купли-продажи.

Вкладывая средства в строящийся дом, более всего покупатели опасаются не получить квартиру в срок, чтобы застраховать себя от подобного случая необходимо потребовать у застройщика документы, которые могут свидетельствовать, что деятельность компании ведется в соответствии с законодательными нормами. «Основными документами, позволяющими убедиться в соблюдении застройщиком всех правовых норм при строительстве дома, являются разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, cобязательной регистрацией в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также документы об объекте и его параметрах в проектной документации.

Рекомендуем для ознакомления запрашивать публикации в средствах массовой информации о рекламных буклетах на строительство жилого дома или другой недвижимости, учредительную документацию у застройщика, а также бумаги, подтверждающие полномочия лиц, подписывающих ваши документы», застройщика, а также бумаги, подтверждающие полномочия лиц, подписывающих ваши документы».

Причины возникновения проблемы:

  1. Нецелевое расходование средств застройщиком — возведение других объектов, не предусмотренных договором долевого участия за счет средств дольщиков. То есть застройщик, получая средства дольщиков, вкладывает их в строительство более перспективного (на его взгляд) строительства, рассчитывая вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
  2. Участники строительства не выполняют своих договорных обязательств — возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время.
  3. Недостаточное финансирование объекта — застройщик предполагает продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в данное здание.
  4. Расчет между подрядчиком и застройщиков не прямыми финансовыми средствами, а в виде строящегося жилья. Таким образом, для осуществления работ подрядчиком зачастую ему нужно эти квартиры реализовать.
  5. Неправильное составление договора долевого участия — указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или иным инженерным сетям, не привязывающий застройщика к конкретным датам. Соблюдение плановых сроков не является одной из обязанностей застройщиков, если ответственность за несвоевременность сдачи объекта и возникающие в этом случае неустойки (и их размер) не прописаны в договорах долевого участия.

Проблема № 2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре

Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.

Проверить документы

У застройщика должен быть целый пакет правоустанавливающих документов, без которых строительство дома может вообще не начаться. Самый минимальный набор, это:

Пятый вариант – это приобретение жилья через ТСЖ и коммандитные товарищества. Тут проблема заключается в том, что до выплаты всех паевых взносов квартиры находятся в собственности ТСЖ или КТ и на них могут быть наложены судебные взыскания в случае возникновения проблем у ТСЖ или КТ. То есть одно дело - отвечать лишь за себя, и совсем другое - еще и за «того парня».

Шестой проблемный вариант - договор предполагает выкуп договора долевого участия. Обычно, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы потом заработать. И частенько - это хорошие знакомые самого застройщика. Чем это грозит покупателю? А тем, что имеющиеся долги предыдущего дольщика новый дольщик будет обязан погасить. То есть, по-простому, он заплатит дважды.

Так как же купить квартиру в новостройке, чтобы не оказаться обманутым дольщиком? Если вы только думаете о покупке квартиры в строящемся доме, то помните, что единственным законным документом является договор долевого участия, оформленный в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ.

Федеральный закон №214-ФЗ: что интересует покупателя?

Эксперты могут дать совет, как свести риск к минимуму, но гарантий от обмана не даст никто. Нужно собрать максимально полную информацию о застройщике: узнать, есть ли права на объект, который он строит. Об этом говорят два документа: договор аренды земельного участка под новостройкой (или оформленное право собственности на него) и разрешение на строительство. Документы должны предъявляться гражданину в подлиннике, так как при современном уровне техники подделать ксерокопию несложно.

•договор на участие в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Оплачивайте договор только после государственной регистрации. Государственная регистрация в установленном порядке договора участия в долевом строительстве является гарантией того, что недобросовестный застройщик не сможет осуществить так называемую «двойную продажу», когда договор в отношении конкретного жилого помещения заключается с несколькими участниками долевого строительства;

•заключайте договор долевого участия в строительстве только с застройщиком. Ни в коем случае не с инвестором, генподрядчиком или любой  другой организацией.

Жилищно-строительные кооперативы

Создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) имеет много преимуществ.

    ЖСК как коллективный застройщик сам выбирает местоположение объекта. ЖСК освобожден от целого ряда налогов. ЖСК имеет возможность привлекать кредитные средства. 

   ЖСК сам формирует приемлемую смету работ и выбирает подрядчика, что зачастую позволяет значительно снизить цену квадратного метра по сравнению  с рыночной.

    Однако некоторые застройщики используют преимущества ЖСК в своих интересах. Для этого компания-застройщик создает «карманный» ЖСК. В этом случае разрешение на строительство оформлено на компанию, земля находится в аренде или в собственности компании, а ЖСК является, по сути, кошельком, ну или инвестором. Вся эта схема противоречит самой идее объединения граждан в кооператив ради строительства без посредников, закрепленной Жилищным кодексом. 214-й закон не защищает права граждан, вложивших средства в покупку жилья по такой схеме. Если вы планируете вступить в кооператив, осуществляющий строительство многоквартирного дома, обязательно убедитесь, что земельный участок находится в собственности или аренде ЖСК, что разрешение на строительство выдано на ЖСК, и именно ЖСК является застройщиком.

ОСТОРОЖНО: «серые» схемы в долевом строительстве!

   Будьте внимательны, существуют только три законные схемы покупки квартиры в строящемся доме. Вы можете заключить договор долевого участия, организовать жилищно-строительный кооператив и строить самостоятельно или приобрести жилищный  сертификат. Всегда помните: только приобретение жилья в рамках 214-го закона гарантирует вам защиту ваших прав и интересов.

Для того чтобы определить размер доплат, необходимых для завершения строительства, необходимо разобраться с предстоящим объемом строительно-монтажных, пусконаладочных, отделочных и иных необходимых для достраивания дома работ. Получить «добро» от властей на завершение строительства силами дольщиков бывает очень непросто. Чтобы официально начать работы по достраиванию дома, дольщикам необходимо выступить в инвестиционном контракте в качестве застройщика. Иногда этому жестко сопротивляются как прежний застройщик, так и чиновники. Вместе с тем только органам власти, местным администрациям бывает под силу убедить нерадивого застройщика уйти и передать стройплощадку дольщикам.

Может оказаться, что застройщик исчез, по юридическому адресу не находится. В данной ситуации следует убеждать местную администрацию заключить с ТСЖ (ЖСК) новый инвестиционный контракт, предметом которого будет уже завершение строительства жилого многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию.

Очень большие проблемы с переуступкой прав застройщика по инвестиционному контракту возникают в случае, если застройщик находится в процедуре банкротства. В такой ситуации любая переуступка прав застройщиком возможна только с согласия арбитражного управляющего либо собрания кредиторов.

2. Строительство дома путем создания ЖСК или ЖНК.

3. Привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление