Несколько правил о том, как сдать квартиру без посредников

Аренда жилой площади для многих владельцев является основным источником дохода.

Не стоит сомневаться, что рано или поздно подобная практика будет пересажена и на отечественную почву, первые подвижки к этому уже начались. Пока дело касается лишь владельцев очень дорогой недвижимости, и даже для них выплаты установлены на очень скромном уровне, однако не стоит надеяться, что ситуация будет оставаться неизменной вечно. Рано или поздно, а скорее относительно рано, государство решит, что плоды созрели, и тогда налоги на недвижимость начнут плавно, но неуклонно расти, пока не достигнут внушительных размеров. Только после этого владельцы недвижимости смогут успокоиться и начать привыкать к изменившейся действительности.

Естественно, готовиться к переменам стоит уже сейчас. Всем тем, у кого есть простаивающее жилье, стоит пристроить его в надежные руки арендаторов или продать его, пока цены на него не будут обвалены огромными налогами. Как уже упоминалось, эта статья поведает о том, как сдать жилище в кратчайшие сроки и без проблем за вполне стоящие деньги.

Оперативность сдачи квартиры, прежде всего, зависит от запрошенной за нее цены

Правило № 4: Идите на визуальный контактНе торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку: сначала убедитесь в его надежности. Нельзя однозначно сказать, кто надежнее - семья, одинокий человек, молодые люди или девушки. Не общайтесь с потенциальными клиентами по Интернету - только по телефону, ведь услышав голос человека, гораздо проще сформировать впечатление о нем. А перед тем, как окончательно решиться пустить в свое жилище того или иного человека, назначьте встречу, поговорите, посмотрите на него, и уже тогда принимайте окончательное решение.

Правило №5: У меня все ходы записаныОбязательно заключите договор на аренду жилья: четко оговарите сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. Наиболее распространенная практика - за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию - арендатор, так как сумма зависит от его нужд. Кстати, в договоре можно обговорить все что угодно - например, условия выселения плохо ведущего себя квартиранта. Так что если у вас есть какие-то пожелания к жильцу, лучше письменно обговорите их заранее - еще на стадии заключения договора.

Правило №6: Установите слежкуЧерез пару месяцев посмотрите на порядок в квартире. Делать это нужно деликатно. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику. Кроме того, можно поговорить с соседями - выяснить хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сильных сомнений - можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой. Тут нужно вернуться к предыдущему пункту - если вы, как и моя знакомая, не хотите, чтобы у вас дома устраивались вечеринки - оговаривайте это с жильцами заранее, еще на стадии договора. Потом все ваши усилия выгнать "гуляк из квартиры" могут оказаться тщетными - логика здесь простая, если в бумагах не сказано, что чего-то делать нельзя, значит делать это можно.Вот кажется и все, что мне удалось внести из моего "квартирного рейда". Если следовать всем этим советам, то с квартирантами никаких проблем возникнуть не должно. Никаких проблем от временного заселения на вашу территорию чужаков вы не получите. Одна сплошная выгода.

P.S. К Вам стучится налоговая... Очень многих обладателей свободных квадратных метров останавливает нежелание платить налоги, а вернее - стоять в километровых очередях в инспекции, причем делать это неоднократно. Некоторые люди (особенно пожилые) вообще не способны разобраться в сложной налоговой "абракадабре", а как нас консультируют в госорганах, наверно, никому рассказывать не надо.

Поэтому следует воспользоваться советами юристов:Если вы сдаете квартиру без договора. Формально доказать факт того, что Вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно. И если Вам позвонили из инспекции, говорите: коммерцией не занимаюсь, квартиру сдаю дальним родственикам, не буду же я с них деньги брать? А они мне за это цветы поливают и рыбок кормят.

В налоговой тоже не дураки сидят, поэтому первая легенда не всегда пройдет, например, если вы сдаете квартиру много лет одному и тому же человеку (африканцу, который никак не может быть вашим родствеником), о чем готовы рассказать Ваши "доброжелательные" соседи. Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В отсутствии такового, можно сказать, что квартиру Вы сдаете только 3 года, за них Вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены).

Если вы все же не хотите иметь проблем с госорганами, заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления налога на доходы. Налог - 13% - будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года.

3

Чтобы не иметь дело с мошенниками и неплательщиками, лучше обратиться к профессионалам – то есть в агентство недвижимости. Собственникам квартир услуги предоставляются совершенно бесплатно. В случае конфликта с жильцами по оплате, собственник всегда может предъявить претензии агентству недвижимости.

Подписав договор с агентством недвижимости, собственнику остаётся только ждать. Агенты будут продвигать и рекламировать квартиру потенциальным арендаторам. Дело собственника, ездить ли на каждый просмотр квартиры, или же доверить это агентам.

Но, искать компетентное агентство недвижимости совсем непросто. Также можно «нарваться» на мошенников, лодырей и обманщиков. Поэтому, в этом вопросе, лучше ориентироваться на рекомендации знакомых и родственников. Если этого нет, то можно почитать отзывы о том или ином агентстве на интернет – форумах. Хорошая репутация «бежит впереди хозяина».

Остановив свой выбор на конкретном агентстве, не стоит стесняться и попросить у них все документы, которые подтверждают их деятельность – лицензию, документы, которые подтверждают квалификацию сотрудников. Многие солидные агентства на видном месте выставляют отзывы своих клиентов. Но, солидные агентства и просят высокую комиссию. Стоит помнить, что скупой платит дважды. В любом случае, собственник жилья заключает с агентством недвижимости договор на оказание услуг. Единой формы такого договора не существует – это зависит от бухгалтерии в агентстве. Но, общие положения всё же существуют.

Требования к договору с агентством недвижимости

При сдаче квартиры в наем полностью обезопасить себя от возможных негативных последствий не представляется возможным, но есть способы значительно снизить степень риска:

  • Самый основой из них – составленный с соблюдением всех требований Гражданского Кодекса Российской Федерации Договор найма, являющийся документом, регулирующим отношения между владельцем квартиры и нанимателем. Правильно составленный в письменной форме Договор найма защищает интересы обеих сторон  и имеет юридическую силу без нотариального заверения. Воспользовавшись услугами агентства недвижимости, Вы получаете фирменный бланк, защищенный от копирования, и консультацию специалиста по его заполнению.
  • Помимо Договора найма важным документом, позволяющим впоследствии избежать многих недоумений и взаимных претензий, является акт приема-передачи квартиры. В этом документе подробно перечисляется остающееся в квартире имущество, его состояние, а также состояние жилого помещения. Такой документ лучше готовить заранее, чтобы не тратить время во время подписания договора, а лишь сверить перечисленное в акте имущество.
  • Естественно, что лучшей гарантией соблюдения условий найма является денежный залог, который обычно равен месячной плате за аренду квартиры и из которого возмещается ущерб, если он причинен нанимателем. Этот же залог является гарантией оплаты за аренду, если наниматель надумает съехать, не рассчитавшись за последний месяц. По окончании договора, если у наймодателя не возникает претензий к нанимателю.
  • Размер залоговой суммы не позволяет полностью покрыть ущерб, поэтому имеет смысл застраховать имущество, в том числе от возможного пожара или затопления. Решение о страховании имущества Вы принимаете самостоятельно. Мы лишь можем советовать Вам это сделать.

7. Как правильно вести себя после заселения нанимателей в квартиру.

Договор страхования может быть заключен с уплатой платежей:

- наличными деньгами - страховому агенту (инспектору) одновременно с оформлением договора;

- путем перечисления со вклада страхователя в сберегательном банке на расчетный счет страхового органа.

Договор страхования вступает в силу:

- при уплате платежа наличными деньгами - со следующего дня после его уплаты;

- при перечислении со вклада - со следующего дня после поступления платежа на счет страхового органа.

При заключении договора на новый срок до истечения действия предыдущего договора (возобновлении) новый договор вступает в силу с момента окончания действия предыдущего договора.

Действие договора заканчивается:

- основного - через год после истечения дня, предшествующего тому, с которого договор вступает в силу;

- дополнительного - одновременно с окончанием действия основного договора.

Договор, по которому выплачено страховое возмещение, сохраняет силу до конца срока, указанного в страховом свидетельстве, в размере разницы между страховой суммой, обусловленной договором и выплаченным страховым возмещением.

При выплате полной страховой суммы действие договора прекращается с момента выплаты.

Договоры, заключенные на срок более 1 года, после выплаты страхового возмещения продолжают действовать в последующие годы в полной страховой сумме.

При утрате страхователем права собственности на квартиру действие договора страхования прекращается без возврата страховых платежей, за исключением случаев, когда квартира переходит в установленном законом порядке в собственность другого лица. В таких случаях эта квартира считается застрахованной до конца срока, установленного договором.

Постоянным страхователям, страховавшим квартиры не менее трех лет без перерыва, предоставляется льготный месяц для заключения нового договора.

Новый договор оформляется и платежи исчисляются с момента окончания действия предыдущего договора. При этом, если в указанный месячный срок до заключения нового договора квартира будет уничтожена или повреждена в результате страхового события, то страховое возмещение выплачивается исходя из страховой суммы, установленной по ранее действовавшему договору без удержания страхового платежа.

При наступлении страхового события страхователь и в его отсутствие совершеннолетний член семьи или даже квартиросъемщик должны немедленно принять возможные меры к предотвращению дальнейшего повреждения квартиры и заявить о происшедшем в соответствующие органы аварийной службы, Госпожнадзор, милицию, а также в суточный срок заявить об этом в страховой орган.

Если окончание срока для подачи заявления о страховом случае приходится на выходной (праздничный) день, то последним днем этого срока считается первый за выходным (праздничным) днем рабочий день.

Орган страхования после получения заявления о страховом случае обязан в трехдневный срок составить акт по установленной форме, после чего страхователь может приступать к ремонту (восстановлению) поврежденной квартиры.

Акт составляется при обязательном участии страхователя (в его отсутствие - совершеннолетнего члена семьи) и в присутствии двух свидетелей. Кроме того, для участия в составлении акта обязательно приглашается лицо, виновное в причинении ущерба.

Эксперты заметили, что спрос на квартиры заметно колеблется в зависимости от времени года. Больше всего квартир сдается внаем летом и осенью, с конца мая по октябрь. В этот же период цены на квартиры немного повышаются – примерно на 5-7%. Это легко объяснимо – летом в столицу приезжают абитуриенты со всей страны. Некоторые снимают квартиру сразу, другие ждут результатов вступительных экзаменов и лишь после поступления, к началу учебного года, снимают жилье поближе к выбранному университету. Есть и другая причина – люди, которые решили сменить квартиру, обычно делают это осенью, после отпуска, чтобы не тратить лето на поиск подходящего варианта и переезд. Поэтому выбирайте подходящий момент и обращайтесь в агентство именно в эти «урожайные» месяцы.

Владельцы больших многокомнатных квартир нередко не могут решить, как распорядиться своей недвижимостью – сдать всю квартиру целиком или найти несколько жильцов, сдавая каждую комнату по отдельности. Принимая решение, нужно учесть, что спрос на комнаты и однокомнатные квартиры намного выше, чем на просторные апартаменты.

Если вы все сделали правильно, то остается только принимать звонки и назначать просмотр. Вы же на другую сим-карту оформили объявление? Правильно сделали, так держать. 

Показываем квартиру.

Если у вас темные шторы, то распахните их и пустите солнечный свет, именно при таком освещении квартира выглядит наиболее предпочтительней. Одно из главных правил дизайна — это пустить побольше солнечного света в квартиру и тогда практически любой дизайн заиграет.

Если у вас проблемы с шумоизоляцией, то включите телевизор, радио, многие идут дальше и специально подбирают музыкальную коллекцию, ласкающую слух. Примерно как в роскошном отеле на завтраке.

Если арендная плата больше 14 тысяч рублей в месяц — откройте ИП. Зарегистрировать ИП несложно и так же легко можно ликвидировать в любой момент. Документы на регистрацию вы сможете подготовить самостоятельно: есть бесплатные сервисы, которые помогут это сделать быстро. При регистрации ИП вместе с документами обязательно подайте уведомление на применение упрощённой системы налогообложения, в нём укажите объект «Доходы». Тогда с арендной платы вы будете платить налог всего 6 %. Через пять дней вас зарегистрируют и выдадут свидетельство. Важно помнить: индивидуальные предприниматели должны платить за себя страховые взносы. Сумма взносов — 22 261 рубль 38 копеек. Это обязательная часть. И есть дополнительная: если за год вы заработаете больше 300 тысяч рублей, то нужно заплатить 1 % от дохода свыше этой суммы. Вам нужно поквартально платить налог до 25 апреля, 25 июля и 25 октября. Один раз по итогам года подать отчёт и оплатить окончательную сумму налога за год в налоговую по прописке. Срок отчётности — до 30 апреля следующего года. При арендной ставке от 15 до 25 тысяч рублей в месяц на налоги и взносы уйдёт 22 261 рубль.

По сдаче квартиры в аренду ИП может работать и на патенте. Патент хорош полным отсутствием отчётности, но редко оказывается выгодным. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве сдача в аренду квартиры до 50 квадратных метров в районе ЦАО обойдётся в 45 тысяч рублей в год плюс страховые взносы. Минимальные отчисления составят почти 70 тысяч рублей в год. Для нашего примера патент будет выгоднее других вариантов только с арендной платой больше 80 тысяч в месяц.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление