Какие есть нюансы оформления договора купли-продажи квартиры?

Статья описывает нюансы приобретения или продажи жилья. Рассматривается оформление договора купли-продажи квартиры: что предусмотреть этим документом, чтобы не обманули, чтобы не лишиться денег, а то и жилья?

У всех на слуху трагические истории: из-за непредусмотренных мелочей люди остаются на улице или теряют деньги без возможности вернуть обратно.

Недавно средства массовой информации рассказывали о случае, когда человек продал квартиру за 7 миллионов рублей, но даже судом не смог получить деньги. Оказалось: пункт соглашения, описывающий момент передачи денег, сформулирован таким образом: «Продавец получил указанную сумму денег полностью до его подписания сторонами», и эта фраза осталась им пропущенной, хотя деньги передавались после регистрации сделки, а не до подписания договора. Простая невнимательность, скажете вы? Она стоила человеку 7 миллионов рублей, а, фактически — жилья.

Какие же вопросы нужно учитывать обеим сторонам, оформляя куплю-продажу?

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

– Фамилия, имя, отчество владельца, его паспортные данные, а также дата и место рождения– Характеристики объекта недвижимости: тип, адрес местонахождения, количество этажей, общая и жилая (если есть) площадь, кадастровый номер– Какой вид права зарегистрирован – собственность, постоянное (бессрочное пользование), оперативное управление и т. п.– Документы, которые представлены как основа для приобретения права: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и др.– Ограничения и обременения, которые установлены в отношении данной недвижимости

В первую очередь следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства. Если оно получено совсем недавно, обязательно надо выяснить, почему собственник решил продать свою недвижимость. Логично, что от ликвидного объекта вряд ли станут избавляться сразу и без особых причин. И когда продавец не может объяснить причину своего поступка, есть повод насторожиться.

В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда или органа исполнительной власти и т. д.

Если право собственности возникло по договору дарения либо на основании свидетельства о праве на наследство, обязательно уточните, является ли продавец родственником того, кто подарил или оставил объект недвижимости ему в наследство. Если нет – выясняйте, по какой причине нынешний владелец квартиры решил ее продать. Возможно, человек опасается, что родственники прежнего собственника будут оспаривать законность договора дарения или наследства.

Основанием для возникновения права собственности на квартиру, приобретенную продавцом на стадии строительства, обычно является справка о полной выплате пая в ЖСК либо договор долевого участия (в зависимости от схемы приобретения квартиры у застройщика). В данном случае обязательно выясните, состоял ли продавец в браке на момент заключения договора. Ведь тогда квартира является совместной собственностью, и потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ нужен вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры – один супруг или оба.

Ситуация третья: сделки с наследованными квартирами

Мария купила квартиру, которая была получена предыдущим собственником по наследству. Позже выяснилось, что один из наследников не знал о смерти бывшего владельца жилплощади. Нотариус оформил вступление в наследство только на того, кто подал соответствующее заявление в срок (в течение полугода после смерти наследодателя). Новый хозяин квартиры продал квартиру Марии, а через некоторое время объявился неучтенный собственник, потребовавший соблюдения его прав.

Комментирует Андрей Банников, руководитель отделения компании «Азбука Жилья»: «Чем богаче история перепродаж квартиры, тем больше риска, что на каком-то этапе в сделке были дефекты. Не берите квартиру, которая переходила из рук в руки несколько раз в течение одного года, даже если продавец объясняет это какими-то техническими причинами. Осторожно относитесь к квартирам, которые продаются наследниками сразу после вступления в наследство — возможно появление других наследников, которые просто поздно узнали об открытии наследства».

4. ПОКАЗ КВАРТИРЫ

Во встрече покупателей у метро есть еще один существенный момент: Вы сможете обезопасить себя от лиц, которые не внушают Вам доверия. Ведь открывая дверь незнакомому человеку, Вы каждый раз рискуете нарваться на афериста.  Потенциальных покупателей лучше встретить на улице или у метро, и провести к дому по заранее запланированному кратчайшему маршруту, демонстрируя достоинства района и обходя злачные места. Не стоит впадать в крайности, рассказывая обо всех недостатках своей квартиры или без конца воспевая ее достоинства.   Будем надеяться, что Ваши усилия не пропали даром, и встреча с потенциальным покупателем скоро произойдет. К ней нужно тщательно подготовиться. По возможности выбросить все лишнее, вымыть окна, вытереть пыль и избавиться от неприятных запахов и насекомых. В случае если квартира в плохом состоянии, можно сделать легкий косметический ремонт, не требующий значительных затрат.  

Как быть?

Для этого надо знать, какие требования при покупке квартиры предъявляются к квартире в конкретном банке.Желательно до того, как вообще обращаться в банк за кредитом. К сожалению, часто приходится общаться с клиентами, которые выбрали банк из-за того, что в этом банке легче, чем в другом, их рассматривают в качестве заемщиков.А с покупкой квартиры - проблемы: какую бы квартиру заемщик ни нашел...

В договор купли-продажи можно внести любые условия по сделке, но только в соответствии с законом. Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество. Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. По договоренности передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В связи с вышесказанным, человеку, продающему одну квартиру и покупающему другую, спокойнее, если это происходит в результате заключения одной сделки. Если ее когда-либо признают недействительной, он, по крайней мере, получит назад свою старую квартиру. Нельзя также поддаваться на уговоры о занижении в договоре цены сделки с целью уменьшения налогов или по каким-то другим мотивам. Именно сумму, указанную в договоре, вам будут возмещать.

Затем стороны подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра, а оператор им выдает квитанцию с датой прибытия для получения результата. Через несколько дней они являются и либо получают на руки свои экземпляры, либо — мотивированный отказ в регистрации. Ключ от ячейки изначально находится у покупателя и отдается им продавцу в момент получения зарегистрированных оригиналов договора купли-продажи и свидетельства собственности.

Согласно договоренности, первые две недели аренды доступ к ячейке возможен только для продавца при условии, если он предоставит банку свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и ключ. Если регистрация не состоялась и продавец в банк не явился, по истечении оговоренного срока открывается доступ для покупателя и он деньги забирает.

Помощь агентства недвижимости

Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму. Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью. Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.

Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?

Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.

  1. С целью выявления рисков при покупке квартиры необходимо выяснить историю организации-застройщика за все время его существования: стаж работы, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию.
  2. Риск при покупке квартиры на первой стадии строительства, т.е. на уровне котлована выше, так как строительство может затянуться на долгий срок или  вообще будет заморожено на неопределенный период.
  3. Также с целью выявления и исключения рисков при покупке квартиры необходимо проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком. Часто в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная застройщиком организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика агентский договор / договор поручения / договор комиссии, предоставляющий представителю право совершать от имени застройщика определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров долевого участия в строительстве.
  4. С целью исключения рисков при покупке квартиры  проверяйте все требуемые законодательством документы на строительство.

В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:

  • получения в установленном порядке разрешения на строительство.
  • государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства;
  • предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация обычно размещается в сети Интернет или публикуется в средствах массовой информации.

Существуют следующие схемы обхода обязанности заключения договора долевого участия в строительстве, которые влекут риски при покупке квартиры.

  1. Заключение предварительного договора долевого участия в строительстве или иного предварительного договора влечет риск при покупке квартиры для покупателя. Фактически предварительный договор представляет собой обещание заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Риск при покупке квартиры по этой схеме состоит в следующем: если застройщик не передаст квартиру, то в лучшем случае после долгих судебных тяжб вы добьетесь лишь возврата вложенных в строительство денег.
  2. Заключение первичном рынке жилья инвестиционного договора,  договора соинвестирования, договора простого товарищества, договора купли-продажи векселя (с последующим заключением договора купли-продажи квартиры) и иных видов договоров помимо договора долевого участия в строительстве влечет риски при покупке квартиры. Это риски двойных продаж одной и той же квартиры, а также отсутствие гарантий прав дольщиков, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ.
  3. Покупка пая в ЖСК. Данная схема вполне в рамках действующего законодательства. Однако, риски при покупке квартиры по данной схеме тоже высоки. Они аналогичны рискам при покупке квартиры, указанным в п. 2.

Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры и застройщика, а также рисков при покупке квартиры на первичном рынке жилья. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке, а также застройщика на сайте www.riskover.ru, предварительно получив от застройщика все документы, необходимые для проверки квартиры, права на которую приобретаются (перечень документов для проверки квартиры и застройщика также содержится на этом сайте).

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление