Недвижимость Кормление Звезды Магазины Развлечения Карьера Туризм Беременность Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Договор социального найма жилого помещения

В условиях сохраняющегося дефицита относительно дешевого госу­дарственного и муниципального жилья и невозможности для публичной власти нести все расходы по его содержанию, а с другой стороны — появ­ления различных новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищ­ного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обу­словлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государст­венного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся:

  1. признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и,
  2. принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК).

Жи­лищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а ранее нередко — еще и длительное) проживание в данном населенном пунк­те в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более при замене прежних требований прописки правилами о регистрации своего пре­бывания, необходимой для реального функционирования предусмот­ренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства).

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жи­лищных условий, а объективными критериями, предусмотренными за­конодательством. При этом закон (п. 1 ст. 51 ЖК) содержит исчерпывающий перечень ос­нований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

При наличии перечисленных условий и их документальном под­тверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему вы­бору вправе требовать принятия его на учет по одному или по несколь­ким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одно­временно относящегося к одной из определенных законом иных ка­тегорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет.

Последний по результатам рассмотрения заявления должен при­нять соответствующее решение (п. 3-6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении со­гласно п. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необ­ходимых документов (если они не представлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышлен­ном ухудшении своих жилищных условий путем совершения прода­жи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного все­ления в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указан­ных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть об­жаловано гражданином в суд как необоснованное.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состо­ять на учете (п. 2 ст. 52 ЖК) как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотно­шение административно-правовое. Учет заключается в том, что граж­данин, подавший соответствующее заявление (с приложением необ­ходимых документов), записывается в специальную книгу, содержа­щую список лиц, подавших аналогичные заявления.

Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жи­лом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за граждани­ном до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 56 ЖК. При не­обоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жа­лобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

При наличии предпосылок, установленных законом, жилые помещения пре­доставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и наличия соответствующих жилых помещений. Двум категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляют­ся вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в каче­стве нуждающихся):

  1. гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
  2. гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору соци­ального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, воз­никшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жи­лых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для за­ключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность пе­редать гражданину-нанимателю соответствующее жилье.

1) передать гражданину свободное от прав иных лиц жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания, отвечающее требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования;

3) обеспечивать контроль за предоставлением гражданину необходимых коммунальных и прочих услуг надлежащего качества;

4) письменно не позднее чем за три месяца уведомлять граждан о предстоящем прекращении договора найма, безвозмездного пользования жилым помещением в связи с окончанием срока его действия и предлагать заключить договор на тех же или иных условиях либо предупреждать об отказе в заключении договора найма, безвозмездного пользования жилым помещением на новый срок;

5) выполнять иные обязанности, предусмотренные федеральным законодательством, законодательством города Москвы и соответствующим договором социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением.

Статья 29. Форма договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением

Договор социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением заключается в письменной форме на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения по соответствующему договору.

Статья 30. Предмет договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением

1. Предметом договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

2. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, должно быть благоустроенным применительно к условиям города Москвы, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства и законодательства города Москвы.

3. Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма, найма, безвозмездного пользования часть жилого помещения, связанная с другим жилым помещением общим входом (смежные, неизолированные комнаты), помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Возможно ли прекращение договора социального найма жилого помещения? Да, расторгнуть можно это в любое время, если обе стороны согласны. Инициатива также может принадлежать и одной стороне. Но основания и порядок расторжения договора со стороны нанимателя и со стороны наймодателя различны.

Особенности расторжения договора по решению нанимателя и наймодателя

Как расторгнуть договор соц. найма, если вы наниматель? Это можно сделать в любое время без указания причин. От нанимателя требуется одно – сдача квартиры в надлежащем состоянии. Для осуществления расторжения со стороны нанимателя потребуется:

  • написать письменное заявление;
  • получить согласие на расторжение договора ото всех лиц, зарегистрированных в квартире;
  • в случае планирования расторжения договора, об этом факте нужно сообщить наймодателю за три месяца.

Договор расторгается также в следующих случаях:

  • произошла смерть нанимателя, если больше не было зарегистрированных лиц;
  • жильё разрушено.

— передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

— принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

— осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

— обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилья, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать:

5. Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанности по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;

д) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

  1. если на территории одной квартиры проживают несколько человек, и они заключили договор социального найма на разные комнаты, но впоследствии они стали семьей, то тогда данные граждане имеют право требовать заключение одного договора на пользование всеми помещениями;
  2. если наниматель умер, дееспособный член семьи может требовать замены стороны в договоре на себя.

Если наниматель проживает один, он вправе написать заявление и в любой момент расторгнуть договор. Если же вместе с ним проживают члены его семьи, то они должны подписать письменное согласие на расторжение договора.

Наймодатель может расторгнуть договор через суд, если наниматель нарушает договор и не соблюдает свои обязанности:

  1. наниматель не оплачивает коммунальные услуги более полугода;
  2. портит, разрушает предоставленное жилище;
  3. использует предоставленное жилье не по прямому назначению, например, не для личного проживания, а для коммерческой деятельности.

Договор социального найма

Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласованного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или совместно с ним проживающего члена его семьи (правда, не немедленно, как предусматривалось ранее, а не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования). В случае отказа освободить жилое помещение при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК). Аналогичные последствия для временных жильцов наступают и в случае прекращения договора социального найма, поскольку никакого самостоятельного права на занимаемое ими жилое помещение они не приобретают.

8. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ч. 1 ст. 72 ЖК). Целью такого обмена обычно является изменение (улучшение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: приближение жилья к месту работы или проживания других родственников и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д.

В прежнем правопорядке, когда жилищные потребности подавляющего большинства горожан удовлетворялись путем бесплатного предоставления им государственного жилья по договору жилищного найма, обмен представлял собой важный дополнительный способ улучшения жилищных условий граждан. Оно достигалось, например, с помощью переселения сформировавшихся или распавшихся семей в отдельные жилые помещения, путем некоторого увеличения размера занимаемого жилья при обмене на большую жилую площадь и т.п. Содействуя этому процессу, государство постепенно стало допускать возможность обмена предоставленного им гражданам в пользование жилья на жилье, принадлежащее на праве собственности другим гражданам или жилищным (жилищно-строительным) кооперативам, т.е. допустило обмен жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам. В связи с этим расширялось значение договора обмена, нормы о котором сложились в обособленный институт жилищного права.

Однако в настоящее время роль обмена жильем, находящимся в договорном пользовании граждан, значительно сократилась. С одной стороны, нанимателями по договору социального найма теперь могут стать, как правило, лишь малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность (в том числе в порядке переставшей быть бесплатной приватизации) и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. Тем более они не в состоянии также оплатить и оставшуюся часть взноса за приобретенную в порядке обмена кооперативную квартиру. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобретения в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене. Все это не только существенно снижает привлекательность обмена жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам, но и вынуждает государство сократить сферу его применения.

В результате действующее жилищное законодательство теперь допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам — в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья. Не предусматривается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос). Обмен же жилыми помещениями между их собственниками оформляется традиционным гражданско-правовым договором мены, а не рассматриваемым договором обмена жилыми помещениями.

Обмен жилого помещения, используемого по договору социального найма, на специализированное (в частности, «ведомственное») жилое помещение, также предоставленное по договору его найма (ч. 1 ст. 100 ЖК), исключается по причинам целевого и временного (срочного) характера отношений найма специализированных жилых помещений. Срочный характер носит и договор коммерческого найма (ч. 1 ст. 683 ГК), не говоря уже о размере оплаты коммерческого жилья, что также исключает возможность его обмена на жилье, предоставленное по договору социального найма.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее — обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения — его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения социального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев.

Договор обмена жилых помещений — это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогичному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимаемое им жилое помещение.

Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения. При этом прекращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означает их одновременное возникновение у других участников.

Обе указанные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права — без передачи жилого помещения. Если, например, после взаимной передачи сторонами документально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет признание сделки обмена недействительной из-за отсутствия предмета договора, несмотря на состоявшуюся передачу прав и обязанностей. Изложенное позволяет не согласиться с широко распространенным взглядом на обмен как на соглашение о взаимной передаче его участниками друг другу своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями: в любом соглашении об обмене в первую очередь определяется, какие жилые помещения должны быть переданы одним участником обмена другому, что и характеризует предмет этого договора.

Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане — наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жильцы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и члены семьи нанимателя. Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (размена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (ч. ч. 1 — 3 ст. 72 ЖК).

Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, расположенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ, причем количество участников обмена не ограничивается (ч. 5 ст. 72 ЖК) — важно лишь, чтобы все они были нанимателями жилья по договорам социального найма.

В виде исключения предметом договора обмена при определенных условиях может быть не только отдельная квартира или комната, но и доля общей площади жилого помещения (т.е. по существу, например, часть комнаты). Согласно ранее действовавшему жилищному законодательству (ст. 70 ЖК РСФСР) совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название «родственного» или «внутрисемейного». Представляется, что такой обмен не исключается и новым жилищным законодательством.

В статье 83
Жилищного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований
такого расторжения по инициативе наймодателя:

По иным основаниям
наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении
договора социального найма

Вам также может быть интересно:

Уголовно-правовая отрасль нашего внутреннего законодательства является одной из ведущих, поскольку содержит в себе перечень механизмов, призванных охранять и защищать...

Переход права собственности на
занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного
ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечёт за
собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого
помещения (ст. 64 ЖК РФ).

(голосов:0)
Похожие статьи:

Государственная программа «Молодой семье доступное жилье»

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;



Интересная статистика: ежемесячно типовой договор аренды квартирыскачать хотят более 43 тысяч раз только в Московском регионе! Люди ищут бланки и примеры договоров, совершенно не понимая, что правильный договор аренды квартиры – это такой договор, который максимально защищает именно их интересы. Мы поговорим о защите интересов АРЕНДОДАТЕЛЯ/НАЙМОДАТЕЛЯ.


Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора аренды квартиры (найма жилого помещения) за 2015 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.


Комментарии к статье Договор социального найма жилья:
loading...
Загрузка...


2015