Стоит ли покупать квартиру в только построенном доме?

В этой статье мы попробуем выяснить, стоит ли покупать новостройку? Для этого нам придется разобраться с основными рисками, обратиться к мнению экспертов и… народной мудрости.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке и почему это выгодно?

«Крупные риэлторские компании продают жилье в новостройках по ценам застройщика, то есть стоимость недвижимости для покупателя идентична, — заверил Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Как правило, комиссия агентства изначально закладывается в цену квартир. Сотрудничество позволяет в ряде случаев экономить на рекламе, офисе продаж, консультационном пункте на объекте, а также получать клиентов благодаря имиджу риэлторской компании. Более того, агентство может предоставить покупателю дополнительные бонусы, например скидки или рассрочку платежа, а также специальные условия и преференции для ипотеки».

Разумеется, многие строительные компании, особенно крупные, имеют собственные отделы продаж, прекрасно работающие с клиентами. Но всегда ли слова «квартира от застройщика» означают, что эта квартира… от застройщика? Как ни странно, нет. «Значение данного рекламного штампа — объект продается из первых рук, то есть без посреднической накрутки. Это и привлекает людей, — говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Однако прием успешно используют и риэлторы, которые реализуют жилье по ценам застройщиков». Таким образом, продвижение зависит от того, какая компания является более известной и рекламно раскрученной — строительная или риэлторская. А цена для покупателя в любом случае одинаковая. Точнее, почти в любом, так как нюансы все же есть…

«Иногда за фразой «цена от застройщика» действительно может стоять материальная выгода для покупателя квартир, — порадовал Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест» (ГК «Мортон»). — То есть, имея собственные крупные объемы на реализации, компания более гибко подходит к ценообразованию. И дело тут даже не в прямой скидке, хотя и такие варианты встречаются. Застройщик всегда может регулировать темпы и объемы продаж, выставляя, например, новые блоки квартир по более привлекательной стоимости». При этом, по словам эксперта, даже в одном доме разница в цене квадратного метра иногда составляет до 150 тыс. руб. и более. Но здесь могут быть и объективные причины: разный вид из окон квартир, этаж, тип договора и др.

Низкая цена — это повод призадуматься

Отдельные игроки рынка первичной недвижимости, памятуя об этом, а также о призывах вице-мэра столицы Марата Хуснуллина в самом начале этого года воздержаться от покупок нового жилья как минимум до марта-апреля, склонны рассматривать заявление Елянюшкина контексте того, что правительство Московской области, используя административный ресурс, фактически выступает за ограничение свободной ценовой политики продавцов недвижимости. Некоторые риелторы и вовсе считают это очередным популистским заявлением.

Однако и тем, и другим возражает Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ»:

На самом деле причин может быть множество, и каждая из них способна привести к неразрешимому конфликту.

1. Перспективы района, транспорт, инфраструктура

В большинстве случаев инфраструктура ближнего Подмосковья не хуже, а иногда и лучше окраинных районов, которые административно входят в черту Москвы. А вот транспортные возможности стоит изучить очень внимательно и с учетом перспективы. Если новые дома строятся, а дороги и развязки нет - сами понимаете, с какими пробками вы столкнетесь.

2. Репутация застройщика, гарантии того, что он выполнит свои обязательства

Наилучшей гарантией ваших прав служит договор, заключенный в соответствии с законом о долевом строительстве и зарегистрированный в государственных органах. Однако такое по-прежнему случается редко (не более 10 процентов строек). Поэтому основной гарантией в большинстве случаев остается репутация застройщика. Узнать, какова она и много ли к компании претензий, несложно - в Интернете полно форумов, где бывшие клиенты строительных фирм делятся впечатлениями.

- Важный момент также - исходная разрешительная документация на ведение конкретного строительства, - предупреждает Павел ПУЗЫРЕВ, генеральный директор компании «ИТЭК». - Это главный залог того, что дом будет построен в срок, в соответствии со строительными нормами, а также не будет проблем с оформлением прав собственности.

3. Качество строительства, особенности планировки

В уставе кооператива «Красная горка» эта обязанность членов правления прописана детально. В частности, в нем сказано, что в реестре должны быть указаны и характеристики жилого помещения, которое будет передано впоследствии пайщику. Что же касается информации менеджера, что взнос будет только один, найти ей подтверждение в уставе нам так и не удалось. Наоборот, в нем перечислено множество разных взносов (кроме собственно паевого) – вступительный, вносимый один раз, членский, взимаемый периодически, дополнительный, размер и момент выплаты которого определяются на общем собрании членов ЖСК, а также целевой, идущий в том числе на погашение расходов за оформление помещения в собственность. В связи с тем, что показания менеджера и устава разошлись, эксперимент мы решили продолжить уже на другой новостройке.

Пай не разевай

"Впрочем, уже сейчас ясно, что субсидирование ипотеки не станет спасением для рынка, — говорит Мария Литинецкая. — Вероятнее всего, на льготных условиях оформить кредит смогут далеко не все. Круг заемщиков, скорее всего, будет ограничен, в него попадут только наиболее нуждающиеся группы населения. Учитывая тот факт, что именно эти слои населения в кризис страдают сильнее других, будет ли у них возможность брать ипотеку даже под 13% годовых — большой вопрос".

Среди банков стали популярными программы с единой ставкой, которая не зависит ни от периода получения права собственности на квартиру, ни от размера первоначального взноса и срока кредитования, ни от формы подтверждения дохода. Это делает покупку квартиры в новостройке еще более доступной.

Принято считать, что если девелопер заключил договоры с банками, которые кредитуют квартиры в строящихся объектах, то риски минимальны. Мол, банк уже проверил платежеспособность компании. Значит, можно не опасаться, что возникнут финансовые проблемы. Однако это не совсем так.

Участие в ПИФ-ах.

Здесь я буду краток. Участие в ПИФ-ах возможно, если ваша цель - приумножить, при удачном стечении обстоятельств, свои сбережения, то велкам в ПИФ. Или не приумножить. Но причем здесь квартира?

По сути, ПИФ это инвестиционный портфель, условно поделенный на паи. При внесении денежных средств в фонд, инвестор становится владельцем пая. Задача же Управляющей компании - обеспечить доходность вложений и приумножить стоимость паев пайщиков. В конечном итоге имущество ПИФа - реализуется, требования кредиторов - удовлетворяются, всем - спасибо, все - счастливы и свободны.

А теперь вернемся к «нашим баранам» - к тому с чего начался сегодняшний разговор.

Повторюсь.

Если вы сами продаете или покупаете квартиру, то столкнетесь с тем, что, когда вы действуете без риэлтора или юриста, с вами неохотно хотят иметь дело. Почему так происходит?

Дело в том, что опытные риэлторы знают, как сложно вести сделку с непрофессионалами. Они всего боятся, зачастую требуют такое, чего обычные риэлторы не просят. Люди почитают в интернете, как самостоятельно провести сделку, и думают, что это просто, но на практике все намного сложнее, чем написано в той или иной инструкции.

как обманывают риелторы

Поводом к написанию настоящей статьи послужили многочисленные обращения клиентов, недовольных работой своего риэлтора. Чтобы было понятнее, приведу пример. Одно из основных направлений деятельности нашей компании – это взыскание неустойки с застройщика в соответствии с 214-ФЗ. При оказании подобной услуги наши клиенты рассказывают нам о том, при каких обстоятельствах приобреталась недвижимость и с какими проблемами они сталкивались. На нашем сайте мы делимся накопленным опытом. Излагать материал будем на конкретных примерах из жизни, так будет понятнее.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление