Споры по предварительному договору купли продажи квартиры в Санкт-Петербурге

В недавнем времени у застройщиков крайне популярной схемой продаж квартир была их продажа на основании так называемых предварительных договоров купли-продажи квартир. Схема выглядела следующим образом. Гражданин заключал предварительный договор купли-продажи квартиры, оплачивал полную стоимость квартиры. На основании полученных средств осуществлялось строительство жилого многоквартирного дома. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик оформлял право собственности на ранее оплаченную гражданином квартиру на себя. И уже затем с гражданином заключался основной договор купли-продажи этой квартиры, после чего могло быть оформлено свидетельство о праве собственности на эту квартиру за этим гражданином.

В этом разделе мы не будем давать правовую оценку самой схеме, природе предварительного договора. Заметим лишь, что суды в целом признали такую схему вполне себе легитимной.

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

ПДКП (Warning, danger)!

  1. Указание полной информации с последующим именованием «ПРОДАВЕЦ» сторону, продающую квартиру (инициалы, дата и место рождения, место регистрации).
  2. Указание полной информации с последующим именованием «ПОКУПАТЕЛЬ» сторону, покупающую квартиру (инициалы, дата и место рождения, место регистрации).
  3. Местонахождение продаваемой квартиры, полный адрес, общая площадь, этаж и тип дома.
  4. Указания вида собственности и перечисление документов, на основании которых квартира является собственностью продающей стороны.
  5. Номер и дата регистрации записи о праве владения квартирой.
  6. Общую стоимость.

Удостоверение личностей сторон

Каждую из сторон (продавца и покупателя) должны представлять именно те лица, которые будут прописаны в основном договоре. Т. е. если квартира принадлежит нескольким лицам, то и в предварительном договоре должны быть прописаны все собственники в качестве продавцов недвижимости. То же относится и к стороне покупателя. Все лица, которые в результате подписания договора становятся правообладателями недвижимости, должны быть вписаны в предварительный договор. Личность сторон удостоверяется при помощи паспорта. Неплохо было бы сторонам обменяться ксерокопиями паспортов. Следует понимать, что при невыполнении этого условия (в том случае, предположим, когда один из собственников в отъезде, командировке и пр., а остальные участники сделки со стороны продавца уверяют, что « он, конечно же, согласен») приведет к тому, что обязательств по отчуждению его доли у него нет, а соответственно и проведение основной сделки ставится под вопрос.

Предмет (т. е. о чем договор) предварительного договора

Предварительный же договор порождает всего лишь обязательства по заключению такого договора в будущем. То есть по предварительному договору не предусматривается ни передача недвижимого имущества, ни передача каких бы то ни было денежных сумм.

В итоге, в случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств по предварительному договору,  на суде переданная сумма не будет считаться залоговой со всеми вытекающими последствиями. То есть, если покупатель по обоснованной причине отказывается заключать договор купли-продажи, он также может и обоснованно потребовать возвращения «залоговой» суммы. И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.

Вторая проблема предварительного договора, напротив, состоит в преуменьшении его значимости.

Настаивайте на внесение существенных условий договор так, что бы они были прозрачны и понятны.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона (как продавец, так и покупатель) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Но если в вашем договоре есть несоответствия закону, как те что приведены выше, застройщик может заявить встречный иск о признание такого договора не заключенным, недействительным  либо о расторжение такого договора и просто вернуть вам деньги , а квартира к тому времени будит уже стоить намного дороже.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. 6.2. При возникновении разногласии Стороны будут стараться их разрешить путем переговоров, в противном случае разногласия разрешаются в суде. 6.3. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. 6.4. Сторона-1 гарантирует, что до заключения настоящего договора помещение никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений. 6.5. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

возникшим до исполнения настоящего договора, Продавец обязан возместить

Покупателю понесенные им убытки.

4.2. Продавец отвечает за недостатки товара, возникшие до его пере-

дачи Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

5.1. Обязанность Продавца передать товар Покупателю считается ис-

полненной в момент вручения товара Покупателю.

5.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара пере-

Таким образом, налицо некоторые моменты, которые делают договор предварительной купли – продажи недвижимости менее привлекательным для покупателя, по сравнению с договором участия в долевом строительстве.

Популярные шаблоны:

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление