Прогноз цен на квартиры в режиме онлайн от IRN.RU

По оценкам специалистов компании ИНКОМ-Недвижимость, оперативно — то есть в течение месяца-двух - продать квартиру сейчас имеют шансы лишь те, кто готов дать скидку не менее чем в 10% от средних цен объявлений. Скидка в 15-20% от среднего уровня цен позволяет найти покупателя в считанные дни. Те же продавцы, которые на скидки не готовы, - как утверждают риэлторы — вряд ли смогут заключить сделку в ближайшие месяцы, а, возможно, и в этом году.

Почему же тогда цены не падают?

Решили мы с Вами измерить высоту дома. А возле дома кто-то вырыл большой котлован. Да не простой котлован, а всем котлованам котлован, словом, вырыли ямищу огромной глубины. Кто и зачем ее вырыл - это сейчас не важно, важно другое: не от дна котлована мы высоту дома измерять будем! А привел я этот пример потому, что цены в начале 2000 года были такими низкими благодаря кризису 1998 года.Вы не потеряли в августе 1998 года своих сбережений? Если не потеряли - Вам крупно повезло!Словом, в 1998 году многих людей «ограбили», благодаря чему цены к началу 2000 года достигли минимальных значений.Но кризис - вряд ли можно считать нормой, а значит послекризисное падение цен - тоже нельзя считать нормальным.Так почему за точку отсчета берется послекризисный минимум?Что я предлагаю?Взять за точку отсчета не ПОСЛЕкиризисный, а ДОкризисный период.Какова была средняя стоимость квадратного метра жилья в начале 1998 года?Примерно 1 200 долларов.А в сентябре 2003 (или в мае 2005, поскольку цены мая 2005 года примерно соответствуют сентябрьским ценам 2003 года)?Примерно 2 000 долларов.Заметили?Изменив начало отсчета мы получили не трехкратный, а менее чем двукратный рост!

А был ли рост цен вообще?

Во, «загнул»! Только что на цифрах показывал, что стоимость «однушки» выросла в три раза и при этом пишу: «А был ли рост?»Но спокойно! Давайте разбираться по-порядку:Помните был замечательный советский мультфильм «38 попугаев», где длину Удава измеряли Попугаем, Слоненком и Мартышкой?Помните, какие разные значения получались, в зависимости от того, чем измеряли?Так и тут: ну кто решил, что цены на квартиры нужно измерять в долларах?А в чем тогда?В рублях?В евро?В чем?А давайте отвлечемся от любой валюты и измерим стоимость квадратного метра средней московской квартиры допустим... в попугаях! А точнее, в неком наборе товаров и услуг, которые можно было купить на 1 200 долларов (стоимость квадратного метра квартир) тогда, в начале 1998 г.Итак, сколько (в долларовом эквиваленте) стоили хлеб, мясо, молоко, другие продукты, бензин, билеты на транспорт, другие товары? Сколько товаров и услуг можно было купить на 1 200 долларов ТОГДА, и сколько можно купить на 2 000 долларов СЕЙЧАС?О чудо!ТОГДА на 1200 долларов можно было купить примерно столько же товаров и услуг, сколько на 2 000 долларов СЕЙЧАС!Так был ли рост?Как видите, рост был, но он вполне соответствует увеличению цен на другие товары и услуги, а потому, я бы говорил не о росте цен, а об инфляции. Словом, благодаря ИНФЛЯЦИИ цена и повысилась.

По мнению экспертов, опрошенных «НГ», в крупных региональных центрах спрос на жилье остается стабильным и каких-либо очевидных предпосылок для изменения ситуации пока нет. «С начала 2014 года рублевые цены на вторичном рынке жилья выросли на 5,7%, из них на 0,7% и 0,5% соответственно в июне и июле. Последние два месяца темпы их ежемесячного прироста снизились – в марте и апреле цены увеличились на 1,1% в месяц, но рост все равно есть. И в сочетании с уменьшением предложения (в июне на 2%) это говорит об определенном уровне реального спроса», – рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Явное снижение цен на недвижимость в России, по его мнению, возможно только в ситуации кризиса, но даже в этом случае, как показывает опыт 1998 и 2008 годов, цены восстановятся в течение полутора-двух лет после падения.

Есть и еще один критерий - отношение цен аренды жилья к ценам продажи, что служит своеобразным показателем сбалансированности рынка. В нормальных условиях это отношение должно быть порядка 10%-12% годовых, то есть чуть выше, чем доходность по банковским депозитам с параметрами, приближенными к вложениям в покупку квартиры (крупная сумма, срок от года и т.д. - в среднем это порядка 7%-9% годовых в зависимости от банка).

Доходность аренды жилья на уровне 10%-12% была в 2000-2002 годах, однако по мере многократного роста цен на квартиры заметно снизилась. Дело в том, что в нашей стране и в Москве арендаторы жилья, как правило, менее состоятельные люди, нежели покупатели, поэтому рост арендных ставок все эти годы заметно отставал от роста цен продажи. В итоге после нового скачка цен в 2005-2006 годах соотношение цен аренды и продажи упало до 4%-5% годовых, то есть заметно ниже даже ставок по депозитам в Сбербанке.

Пока росла стоимость самих квартир, на низкую доходность от аренды никто внимания не обращал, но с началом стагнации рынка в 2007 году арендодатели стали повышать ставки. Рост цен аренды за 2007 год оказался в итоге довольно существенным. По оценкам irn.ru он составил порядка 30%-50%, что повысило соотношение ставок аренды квартир и стоимости их продажи до 6%-7% годовых. Однако это все равно ниже, чем доходность по банковским депозитам, особенно, если учитывать для доходности аренды квартир амортизацию, налоги, рост коммунальных платежей и т.д.

Заметное повышение арендных ставок в 2007 году, очевидно, истощило платежеспособность арендаторов квартир. Учитывая ограниченные финансовые возможности квартиросъемщиков (молодые семьи, студенты, приезжие и т.д.), можно утверждать, что величина ставок аренды вряд ли сможет расти в ближайшее время слишком быстро. Следовательно, если квартиры подорожают еще в два раза, то это снова приведет к падению доходности аренды до 4%-5% годовых. А при столь дешевой аренде не выгодно владеть квартирой с целью получения дохода, лучше ее продать и вложить деньги в ценные бумаги, ПИФы или другие финансовые инструменты.

Александр Хинштейн, правда, уточнил, что ждать сильного и резкого снижения цен на квартиры в этом году не стоит - постепенное удешевление начнет происходить только с 2015 года.

Большинство аналитиков Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга склоняются к тому, что с 2015-го до 2018/19 года стоимость жилья расти не будет. А в некоторых регионах страны цены могут и вовсе упасть на 25%. Тем не менее, эксперты строительной отрасли советуют: если есть возможность, жилье надо брать сегодня. Ибо недвижимость по-прежнему считается самым надежным активом.

А вот специалисты по инвестициям торопиться не рекомендуют. «Инфляция играет весомую роль в формировании спроса и предложения на рынке недвижимости. Растут цены на товары розничного потребления, уровень зарплат остается прежним, то есть теперь человек может позволить себе меньше, чем полгода назад на те же деньги. Растущая инфляция раздражает и вынуждает покупателей откладывать крупные приобретения "до лучших времен" – все-таки у россиян прекрасная историческая память», - отмечает старший аналитик компании «Альпари» Анна Бодрова. По ее данным, сейчас спрос на рынке жилья прогнозируемо сокращается. «Своеобразный индикатор – сентябрьский спрос на рынке Москвы. В начале осени он традиционно растет, но в этом году всплеска активности не было. Примерно то же самое наблюдается в ключевых регионах», - констатирует аналитик.

— Сколько нужно построить жилья, чтобы наконец-то удовлетворить весь спрос?

— По статистике, на одного жителя Украины приходится около 22,5 кв. м жилья (имеется в виду не общая, а именно жилая площадь — прим. авт.). В странах Балтии данный показатель составляет 25 кв. м, в постсоциалистических странах Центральной Европы — около 32 кв. м, в развитых странах Европы — 46 кв. м. По моему мнению, нам необходимо ориентироваться на показатели обеспеченности жильем в постсоциалистических странах Центральной Европы, т.е. 32 кв. м на человека. Таким образом, можно рассчитать емкость рынка жилой недвижимости Украины. Сейчас в Украине с населением 46,06 млн человек весь жилой фонд составляет около 1 062,1 млн кв. м. Чтобы достичь желаемых 32 кв. м на человека, необходимо, чтобы общий жилой фонд увеличился до 1 473,9 млн кв. м, т.е. в эксплуатацию необходимо ввести еще 411,8 млн кв. м (или 5,1 млн квартир). Чтобы построить такое количество жилья, сейчас потребуется примерно $250 млрд, а это 4 ежегодных бюджета страны. Поэтому спрогнозировать, когда именно будет удовлетворен существующий спрос, довольно проблематично. Я думаю, что на это уйдет, как минимум, два десятилетия. В прошлом году все застройщики привлекли на строительство недвижимости иностранных инвестиций максимум на 1 млрд. долларов.

— У нас давно сложилось так, что продавец, а не покупатель диктует условия. Мол, покупай квартиру сейчас, завтра будет дороже. Сейчас ситуация изменилась?

Трудно представить себе следующие достижения в технологии строительства, но есть некоторые подсказки. Например, Бехрок Хошевиц из Университета Южной Калифорнии разрабатывает "Контур разработки" робототехники, который будет в состоянии принять инструкции компьютера и как гигантский 3-D принтер строить дома. Мы не можем сказать, насколько хорошо это будет работать, но компьютерные технологии уже дали некоторые удивительные результаты. Почему же мы постоянно беспокоимся о влиянии информационных технологий на наши рабочие места, но, как правило, не связываем развитие ИТ с перспективами цен на жилье?

Конечно технический прогресс влияет и на другие отрасли тоже, и  рост стоимости жилья как инвестиции зависит в конечном счете от сравнительных темпов прогресса.

– Геннадий Моисеевич, о чем свидетельствуют данные региональных аналитиков: есть ли в России регионы, в которых картина послекризисного восстановления отличается от вышеописанной?

– Местные особенности, конечно же, есть. Однако все они – в рамках названных тенденций. Просто те регионы, которые «больнее» падают – быстрее восстанавливаются.

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление