Апартаменты: жилое нежилье

Действительно, кто-то покупает апартаменты, потому что считает это хорошим вложением средств. "Покупка апартаментов может быть интересна инвесторам для последующей сдачи в аренду, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 20%. При этом для арендатора разницы между форматами нет. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости. Владелец апартаментов при их сдаче в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависть от класса объекта, его расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик", – делится Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". "А некоторые проекты предусматривают возможность централизованной сдачи апартаментов в аренду управляющей компанией с выплатой гарантированно высокого дохода", – напоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.   

Многие хотят купить жилье в районе, где ограничена жилая застройка и практически нет свободных площадок для строительства, но есть пустующие и обветшавшие здания (например, в ЦАО города Москвы). "Апартаменты строятся по двум причинам, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой". – Во-первых, в определенных местах просто нельзя возводить жилые дома, во-вторых, если застройщик не хочет проходить огромное количество согласований для получения разрешения на строительство жилья".

Кому-то апартаменты подходят по ценовому критерию. "На сегодняшний день главный "козырь" апартаментов – это их цена", – подмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet. Ведь парадокс апартаментов заключается в том, что на данном рынке можно найти и весьма дешевые (по 90 тыс. руб. за кв. м в Москве), и очень дорогие варианты (до 1,780 млн руб. за кв. м в Москве).

А отдельные граждане приобретают такие помещения, потому что это модно и престижно. "Данный сегмент может быть интересен для людей творческих, мыслящих нестандартно. Часто в свободной планировке апартаментов есть, где разгуляться фантазии дизайнера", – отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Кроме того, некоторые застройщики, приостановившие возведение бизнес-центров из-за изменившегося градостроительного законодательства, были вынуждены переходить к формату апартаментов, чтобы не потерять вложенные в строительство деньги. Например, в связи с принятием в Москве постановления Правительства Москвы от 21 августа 2007 г. № 714-ПП "О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве" решения о размещении объектов капитального строительства на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания и обосновывающей отсутствие "точечного" строительства.

Способы приобретения жилья в частную собственность.Существует несколько путей приобретения жилья в собственность:

1)Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;2)Заключение договора купли-продажи жилья;3)Приобретение путем жилищного строительства, в том числе строительства ТИЗ (товарищество индивидуальных застройщиков);4)Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), кондоминиумах;5)Приобретения в порядке наследования, дарения, а также на других законных основаниях.ДОКУМЕНТЫ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

При этом можно обойти множество Апартаментыобязательных требований. Например, запрет располагать жилые помещения над нежилыми, нормы инсоляции (освещенности), расстояния от дороги, шумоизоляции и другие. Данные нормы придуманы не просто так, а призваны обеспечить комфортное проживание в жилых помещениях. Апартаменты в Москве и других городах часто располагаются в плотной офисной застройке, в домах вплотную примыкающих к магистралям и в других подобных местах.

То есть при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

По данным компании IntermarkSavills, наибольшей популярностью пользуются апартаменты в пределах третьего транспортного кольца и прилегающих к нему районах — на них приходится 70% покупательского спроса. Это, как правило, апартаменты в высоком ценовом сегменте, и цены на них, по данным компании Blackwood, находятся в диапазоне от $5800 до $25 000 за кв. м. При этом наиболее дорогие предложения представлены в комплексах, расположенных в «Москва-Сити».

Например, минимальная стоимость апартаментов с отделкой в «Городе столиц» составляет 215 тыс. руб. за кв. м, в комплексе «Легенда Цветного», который отличается уникальным местоположением в историческом центре,— от 280 тыс. руб., то есть в элитном секторе это одни из самых дешевых предложений. «Возможность предложить покупателю такую конкурентоспособную цену появляется у девелопера благодаря оптимизации расходов на этапе строительства»,— рассказывает Ирина Рогачева.

Стоимость апартаментов экономкласса, по данным компании IntermarkSavills, составляет $3,3—5,2 тыс. за кв. м. Основной сегмент предложения составляют студии или апартаменты с одной спальней небольшой площади, 45—80 кв. м. Объекты нижнего ценового сегмента обычно возводятся на окраинах Москвы. К ним относятся комплекс апартаментов «Ярославский» на Ярославском шоссе от группы компаний ПИК и офисно-жилой комплекс «Первый деловой дом» на улице Братиславская.

На данный момент не существует специальных ипотечных программ, созданных для приобретения апартаментов в рассрочку. Однако под эти цели вполне подходят существующие ипотечные программы. Например, если апартаменты расположены в черте города в многоквартирном доме, подойдут программы, выдающие кредит на квартиры. Если же апартаменты находятся в таун-хаусе за чертой города, обратите внимание на программы, выдающие кредит на приобретение коттеджей. Наиболее востребованы на данный момент апартаменты общим метражом 40-50 кв. м.

Однако вам следует учесть, что не все банки готовы оформить ипотеку на покупку апартаментов. В число предоставляющих ипотеку входят: «Юни КредитБанк», «ВТБ 24», «Зенит».

Агентства по перепродажам таймшеров — независимое юридическое лицо, ставящее своей целью извлечение прибыли из сделок купли-продажи между рядовыми членами клубов (владельцами таймшеров). По сути, деятельность идентична агентствам по продаже недвижимости. С одним отличием в том, что не организует просмотры апартаментов для покупателя. Это связано с тем, что обычно потенциальный покупатель уже бывал и отдыхал на конкретном курорте или владеет там неделей или очками. Агентства по перепродажам не проводят презентаций и не владеют технологиями первичных продаж, а работают исключительно с покупателями, которым хорошо известна система таймшера. Приняв заявку от потенциального продавца и согласовав с ним условия продажи, вносят это предложение в свой список и стремятся к привлечению потенциальных покупателей через средства массовой информации (газеты, журналы, интернет, телевидение). Современной тенденцией является создание Таймшер-интернет-магазинов и участие в туристических телеканалах. Агентство по перепродаже может оказывать услуги по перерегистрации членских документов (сертификатов) в соответствующих инстанциях или просто представлять продавца покупателю.

Обменная компания — организация, осуществляющая обмен недель таймшера между членами клуба. Они обеспечивают владельцам возможность обменять свой таймшер на другой — на другое время, место или и то и другое одновременно. Обменная компания гарантирует одинаковый уровень курортов, входящий в единый каталог курортов. Две крупнейшие обменные компании — это Resort Condominiums International и Interval International. Практически все курорты входят в одну из этих двух организаций. Однако есть обменные компании, которые допускают обмен между владельцами любых таймшеров (Dial-n-Exchange и «Таймшер-Обмен. Ру»).

Преимущества таймшера по сравнению с отдыхом в обычном отеле]править вики-текст | править[

Очевидно, что подобные точечные конфликты неизбежны. В администрации очень осторожны, особенно такие народные возмущения никому не нужны накануне выборов. Но загребать жар своими руками здесь не намерены — проще замотать разрешение на строительство, чем тратить на пропаганду ресурсы, так необходимые сегодня. А строители — люди небедные, вот пусть за свои деньги и продвигают апартаменты.

Впрочем, эксперты отмечают, что интенсивная раскрутка девелоперами нового формата может привести к тому, что уже через год цены на жилье и апартаменты выровняются. Как только девелоперы решат, что новое понятие улеглось в сознании людей, они начнут продавать апартаменты по цене жилых квадратных метров. Свою позицию на этот счет уже заявил главный локомотив продвижения апартаментов.

3. Покупатель принимает указанную квартиру в собственность, в качественном состоянии - как она есть на день подписания настоящего акта и договора купли-продажи, и распоряжается ею после государственной регистрации перехода права собственности к нему по своему усмотрению.

4. Квартира, передаваемая по настоящему акту, находится в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому и санитарному состоянию Квартиры Покупатель не имеет. Квартира по техническому состоянию отвечает проектным условиям, соответствует санитарным и техническим требованиям.

Стороны установили, что видимые недостатки Квартиры не являются основанием для расторжения договора купли-продажи.

5. Одновременно с передачей Квартиры продавец передает Покупателю технический паспорт и другую относящуюся к Квартире документацию, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате расходов за содержание отчуждаемого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, налоговых платежей, [иное].

6. При изъятии Квартиры у Покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до заключения договора купли-продажи, Продавец возмещает Покупателю причиненный ущерб.

7. Риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения переходит на Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.

Дадонов Виталий, партнер Юридической компании «Дельфи»

Статья подготовлена специально для rway.ru

Поделиться статьей

Комментарии

Комментариев еще не оставлено
В случае ответов Вам придет уведомление